Nederland vastgoed

Waarom ik niet in vastgoed in België/Nederland investeer

Investeren in vastgoed in hun eigen land (België en/of Nederland) is voor veel mensen de beste (en enige) optie. Wellicht ook voor jou.

Je kent je land immers goed, je weet hoe alles min of meer werkt, en het is gemakkelijk om je investering in de gaten te houden als je in de buurt woont.

Investeren in die landen is betrouwbaar, redelijk veilig en erg middelmatig.

Die laatste zin vat de vastgoedmarkt in de Lage Landen vrij goed samen.

Zowel in België als Nederland is er een consistente, gestage groei in de vastgoedsector, ben je wettelijk redelijk goed beschermd en kan je een middelmatige winst maken op lange termijn.

Maar persoonlijk investeer ik niet in vastgoed in die landen. Ik heb de kwestie goed bekeken, de voor- en nadelen naast elkaar gelegd, en besloten dat dit niet voor mij is.

Hiervoor heb ik drie grote redenen, die ik in deze post verder ga uitleggen:

  1. Vastgoed is duur en heeft een relatief lage opbrengst
  2. Er zijn uitgebreide en hoge belastingen
  3. Sociaalpolitieke overwegingen

We beginnen met een disclaimer: ik ben geen vastgoedexpert, ik deel alleen mijn mening en data die ik online kan vinden. Je bent vrij om je eigen onderzoek te doen en tot andere conclusies te komen.

1. Waarom ik niet in vastgoed in België/Nederland investeer

1.1 Vastgoed hier is duur en heeft een relatief lage opbrengst

In België betaal je voor een huis in open bebouwing gemiddeld €289.000. In Vlaanderen zelfs €340.000, en in Brussel €800.000. Dat is verdomd duur.

In het laatste jaar zijn de mediaanprijzen van huizen in België gedaald met 2 tot 8,3%. De prijs van appartementen steeg dan weer met 7,6%.

vastgoedprijzen België
Huizenprijzen in België

De gemiddelde prijs van een huis in Nederland is verbazend vergelijkbaar: €289.399. Dat ligt 4,6% lager dan vorig jaar, maar op lange termijn er wel een opwaardse trend te zien.

 

vastgoedprijzen Nederland
Huizenprijzen in Nederland

De woningmarkt in België en Nederland groeit (op lange termijn). Als je de statistieken en cijfers bekijkt, kan je eruit concluderen dat een woning/appartement kopen een goede investering is.

En dat klopt wellicht! Maar de groei is niet gigantisch, en kan je op korte termijn zelfs verlies opleveren.

Hierbij komt nog de kwestie van de gemiddelde opbrengst die je als eigenaar kan verwachten als je je eigendom verhuurt. Dit wordt uitgedrukt als een percent ten opzichte van de totale waarde, vóór onderhoudskosten en belastingen (hierover later meer).

Bijvoorbeeld: als je een huis hebt met waarde van €300.000, en je een winst van 5% per jaar kan verwachten, komt dit neer op €15.000 per jaar verdienen.

Helaas ligt het echte cijfer lager: 4,56% in België en 3,72% in Nederland zijn erg laag, als je vergelijkt met wat je in andere landen kan krijgen.

Zoals ik reeds heb besproken in mijn Top 6 landen in Zuidoost-Azië voor vastgoed, kan je in veel landen daar 5 tot 7,7% per jaar verdienen.

En voor je zegt “Pff, slechts een paar percent meer…”, bedenk dan dat, als we de bovenvermelde cijfers gebruiken, €300.000 in Nederlands vastgoed je gemiddeld €11.160 per jaar kan opbrengen, maar in Jakarta kan dat €23.100 zijn. Redelijk wat verschil, toch?

Conclusie: vastgoed in België en Nederland is een dure initiële investering met een trage groei en relatief lage opbrengst per jaar.

1.2 Uitgebreide en hoge belastingen

Dit is ongetwijfeld geen verrassing, maar de Belgische en Nederlandse overheid belasten je graag en veel. Dat is onaangenaam en nefast voor je portefeuille.

In België moet je rekening houden met de volgende vormen van belastingen:

  • Belastingen op aankoop
    • Registratierechten of BTW
  • Belastingen na aankoop
    • Jaarlijkse kosten zoals onroerende voorheffing, milieubelasting, huisvuilbelasting, personenbelasting, eventuele tweedeverblijf-taks
  • Belastingen op de verhuur
    • Onroerend inkomen
  • Belastingen op eventuele verkoop
    • Meerwaardebelasting

Klinkt leuk om je hiermee bezig te moeten houden! Van je eventuele winst zal er niet veel meer overblijven.

Door de torenhoge en uitgebreide belastingen blijven veel grote internationale bedrijven weg uit België.

In Nederland zijn er ook een heleboel regels, met veel clausules en uitzonderingen. Het komt min of meer neer op het feit dat je vastgoed dat je verhuurt moet aangeven als ‘overige onroerende zaken’.

Een tweede woning hoort bij je box-3-vermogen, waarop je uiteraard ook belastingen betaalt. Maar in dat geval hoef je de inkomsten van verhuur niet op te geven.

Bekijk de site van de belastingdienst voor meer informatie.

Conclusie: uitgebreide en meerdere vormen van belastingen op je vastgoed zorgen ervoor dat je eventuele winst nog meer zakt.

1.3 Sociaalpolitieke overwegingen

De laatste reden is minder op data gebaseerd (enfin, toch geen data uit de vastgoedsector) en meer op mijn mening en gevoel.

Zoals ik al meermaals heb vermeld woon ik in Zuidoost-Azië. Hiervoor heb ik meerdere goede redenen, en eentje ervan is mijn gevoel dat de westerse wereld (Verenigde Staten, Canada, Europa) langzaamaan in elkaar gaan storten.

En dat is uiteraard niet voordelig voor de vastgoedmarkt.

Meerdere oorzaken kunnen als bron worden aangewezen: een onhoudbaar economisch welvaartssysteem, gigantische overheidsschuld, quasi onbeperkte immigratie, politieke tendens naar extreemlinks en bijhorende polarisatie van de maatschappij, enzovoort.

Statistisch gezien storten rijken/politieke eenheden in elkaar na ongeveer 10 generaties, oftewel 250 jaar. De EU heeft (op dat vlak) nog een tijdje te gaan, maar de Verenigde Staten vieren hun 250ste verjaardag binnen 6 jaar.

Enfin, dit baart mij weinig zorgen, de discussie ervan valt buiten de niche van de site en ik ben hier totaal niet mee bezig, maar het was wel een overweging voor mij in mijn beslissing om al dan niet te investeren in vastgoed in België en Nederland. Zeker in combinatie met de vorige punten!

waarom ik niet investeer in vastgoed in Belgie en Nederland
Overzicht van een aantal grote rijken

2. Waarom ik niet in vastgoed in België/Nederland investeer

Kort gezegd ga ik niet investeren in Belgisch en Nederlands vastgoed vanwege deze redenen:

  • Het is duur en heeft een relatief lage opbrengst
  • Er zijn uitgebreide en hoge belastingen
  • Sociaalpolitieke overwegingen

Uiteraard kan ik er volledig naast zitten met mijn derde punt, maar dat doet niets af van de feiten en data die punt 1 en 2 onderbouwen.

De voordelen van vastgoed in de Lage Landen wegen niet op tegen de nadelen. Met tientallen betere opties beschikbaar voor de moderne mens, zoals investeren in een regio in de wereld die enorm aan het opkomen is, waarom zou je je dan beperken tot (alleen maar) investeren in je buurt?

Geschreven door

Stefan

Stefan

Een reactie achterlaten

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *