Vastgoed in Azië
Laatste update: 27 maart 2022
Vandaag bekijken we investeren in vastgoed in Azië.
Zoals altijd kijken we bij deze analyse naar:
- De gemiddelde opbrengst per jaar: gebaseerd op totale kost van de investering vóór kosten
- Het soort vastgoed dat je kan bezitten in het land in kwestie
- Wat de regeling omtrent visa is
- Andere factoren zoals onstabiliteit, economie, criminaliteit en dergelijke
Hou rekening met het feit dat ik geen vastgoedexpert ben, alleen iemand die feiten en cijfers combineert met een persoonlijke mening.
Als je interesse hebt in andere regio’s in de wereld:
China
Gemiddelde opbrengst per jaar
- Beijing 2%
- Shanghai 2-3%
Wat kan je bezitten?
- Als je minstens een maand in China hebt gestudeerd of gewerkt mag je een huis kopen (bedankt, overheid), maar je moet wel een bepaalde procedure doorstaan
- Net als in Vietnam en Tanzania kan je geen land bezitten in China, de communistische overheid is de eigenaar en je kan alleen leasen
Visum?
- Je hebt een visum nodig voor China, en dat kost doorgaans een paar honderd euro. Hiermee kan je dan 3, 6 of 12 maanden in het land blijven
- In theorie kan je ook voor een aantal dagen naar bepaalde streken in China gaan zonder visum, zoals Shanghai
- Je kan een permanente verblijfsvergunning krijgen, indien je meer dan een miljoen euro in de economie hebt geïnvesteerd, of als je een high-tech innovatiebedrijf hebt opgezet in China, of een andere even belachelijke voorwaarde
Andere factoren
- Prijzen van vastgoed zijn sterk gestegen de laatste decennia, maar het rendement is gedaald
- Je mag geen huurbaas zijn in China als buitenlander
- Erg strikt land, met veel 1984-achtige trekken
- Wellicht de grootste wereldmacht in de 21ste eeuw. If you can’t beat them …
Conclusie
Er valt veel te zeggen over vastgoed in China, maar de volgende factoren zorgen ervoor dat investeren in vastgoed in China waardeloos is en vermeden moet worden:
- Je kan geen vastgoed bezitten
- Het rendement is belachelijk laag
- Je mag je geleaste huisje zelfs niet verhuren
Taiwan
Gemiddelde opbrengst per jaar
Wat kan je bezitten?
- Land, huizen en appartementen, mits toestemming van de overheid met wat andere vereisten en beperkingen
Visum?
- Een visum is niet vereist voor een verblijf tot 90 dagen. Dit is helaas niet verlengbaar
- Als je langer wil blijven, moet je contact opnemen met de ambassade
- Een verblijfsvergunning is mogelijk, maar je moet hiervoor $200.000 in het land investeren. Na vijf jaar kan je dan een permanente verblijfsvergunning aanvragen, met opnieuw een boel vereisten
Andere factoren
- Transactiekosten vallen vrij goed mee
- De wetten zijn pro-huurder
- Hoge belastingen op je inkomen van huur
- De prijzen van vastgoed stijgen doorheen het land
- Duur vastgoed, €6500 tot €8500 per vierkante meter
- Een van de laagste rendementen ter wereld
- De economie doet het niet super, met een jaarlijkse groei < 3%
- Een doorn in het oog van China, wellicht de meest invloedrijke wereldmacht in de 21ste eeuw, dus de kans op economische sancties zijn groot
- Afhankelijk van hoe sterk het Westen verzwakt, bestaat de mogelijkheid dat China Taiwan gewoon aanvalt en overneemt
Conclusie
Taiwan gaat de strijd aan met Monaco op het vlak van laagte rendement van vastgoed ter wereld, dus het lijkt me duidelijk dat hier investeren om er een passief inkomen mee te vergaren geen goed idee is.
Met maximaal 2% rendement per jaar (VOOR belastingen en kosten) ontloop je de inflatie zelfs niet.
Hierbij komt nog dat het een van de duurste opties is om te investeren in Azië, en dat China het deze eeuw bijna zeker zal aanvallen en/of opslokken.
Je kan uiteraard wel land bezitten, een van de weinige landen in Azië waar dat mogelijk is, dus als je gewoon vastgoed wil aankopen in Taiwan om zelf in te wonen EN je hebt genoeg geld, kan je dat nog overwegen.
Hong Kong
Gemiddelde opbrengst per jaar
- 2%
Wat kan je bezitten?
- In het algemeen kan je condominiums zonder problemen kopen en verhuren (tenzij je van een bepaald land komt, met name Afghanistan, Cuba, Albanië, Noord-Korea of China)
- Alle land is eigendom van de overheid, je kan dat alleen maar leasen
Visum?
- Geen visum vereist, bij aankomst krijg je een stempel en je mag tot 90 dagen in Hong Kong blijven
- Je kan een verblijfsvergunning aanvragen na 7 jaar in het land te verblijven
Andere factoren
- Duurste vastgoed in Azië, meer dan €25.000 per vierkante meter
- Zeer sterke groei in de vastgoedprijzen: in de laatste tien jaar meer dan 200%
- Huur is hoog, €6000 per maand voor een appartement van 120 vierkante meter
- Belastingen op je inkomen (wat er van overblijft) zijn redelijk hoog: 15%
- Aankoopkosten zijn zeer hoog, tot wel 20%
- De wet is in het voordeel van de verhuurder
- De economie doet het niet goed
- Staat op de shit-list van China, en zal wellicht de komende decennia erdoor worden overgenomen
Conclusie
Omdat de prijzen zo sterk blijven stijgen, is Hong Kong de duurste optie om te investeren in vastgoed in Azië. Met een belachelijk rendement van 2% haal je zelfs geen winst op je investering.
Als je veel geld hebt en hier wil wonen (kan ik volledig begrijpen, het is een leuke stad), kan je wellicht wel een condominium kopen en hier je oude dag slijten.
Maar om geld mee te verdienen via huur is Hong Kong een zeer slechte optie.
Zuid-Korea
Gemiddelde opbrengst per jaar
Wat kan je bezitten?
- Als buitenlander kan je vastgoed en land kopen, mits wat vereisten (zoals gewoonlijk)
Visum?
- Een visum is niet vereist voor een verblijf van minder dan 90 dagen, mits je hier bent voor toerisme. Dit visum verlengen is niet mogelijk
- Als je langer dan 90 dagen wil blijven moet je wel een visum aanvragen. Er zijn meerdere opties, maar het is mogelijk om hier meer dan 100.000 USD te investeren en zo een visum te krijgen
- Verblijfsvergunningen bestaan, maar de vereisten zijn nogal hoog. Zo moet je, onder andere, een half miljoen USD investeren in een Koreaans bedrijf + 5 Koreanen aannemen, een Koreaanse huwen, een diploma halen in Korea, enzovoort…
Andere factoren
- Politiek stabiel
- Lage criminaliteitscijfers
- Leuke cultuur
- Een robuuste en stabiele economie
- Belastingen op huurinkomen zijn hoog
- Aankoopkosten zijn hoog
- De wetten zijn pro-verhuurder. Wellicht de meest complete bescherming die je kan bedenken, een standaard huurcontract zorgt ervoor dat de volledige huur op voorhand moet betaald worden!
- Zuiderburen van een dictatoriale gek met kernbommen ter beschikking
- De prijzen van vastgoed zijn gestegen met 50% sinds 2017, de sterkste groei ter wereld
- Duur vastgoed, €6000 tot €12000 per vierkante meter
Conclusie
Opnieuw een leuk land om te bezoeken en zelfs om in te wonen, maar om te investeren in vastgoed is het een serieuze tegenvaller.
Niet alleen kost het vastgoed je veel, je verdient er ook nog eens niets aan. Met 1,3% rendement heb je zeer weinig over na alle kosten te betalen, en dat is zeker niet genoeg om de inflatie te ontlopen.
Singapore
Gemiddelde opbrengst per jaar
Wat kan je bezitten?
- Technisch gezien mag je hier land en vastgoed bezitten, maar er zijn een aantal vereisten voor land:
- Je moet toestemming krijgen van de overheid
- Je moet reeds 5 jaar een permanente verblijfsvergunning hebben
- Je moet aanzienlijke financiële bijdragen leveren aan Singapore
- Je kan ook gewoon condominiums aankopen als je niet aan die idiote vereisten kan of wil voldoen
Visum?
- Als inwoner van de meeste Europese landen heb je geen visum nodig voor een verblijf tot 90 dagen, maar je moet wel aan wat vereisten voldoen
- Een permanente verblijfsvergunning is mogelijk, ook als investeerder
Andere factoren
- Vraag naar vastgoed daalt zeer sterk, 10+% per jaar
- Economische groei is ook aan het dalen, en Singapore staat dicht bij een recessie
- Veilig land met bekwaam en niet-corrupt bestuur
- Zeer duur vastgoed, €13.000 tot €17.000 per vierkante meter
- De belastingen op je inkomen zijn hoog, 22%
- Aankoopkosten zijn ook zeer hoog
- De wetten zijn in het voordeel van de verhuurder
Conclusie
Vergelijkbaar met Taiwan en Hong Kong. Singapore is erg duur om te investeren, de markt doet het niet super, en het rendement per jaar op je vastgoed is erg zwak.
Land bezitten kan, mits een heleboel voorwaarden.
Singapore is natuurlijk wel een wereldstad, met zeer moderne infrastructuur en competent bestuur, dus de hogere kosten zijn hieraan te wijten.
Japan
Gemiddelde opbrengst per jaar
- 3,4 tot 5,4% in Tokyo
- 3 tot 3,68% in Kyoto
- 2,5% in Osaka
Wat kan je bezitten?
- Alles, er zijn geen legale beperkingen op het bezitten van vastgoed en land in Japan
Visum?
- Als inwoner van de meeste Europese landen kan je zonder visum 90 dagen in Japan blijven. Je krijgt een “visa on arrival” als je landt – LET OP, je moet wel een retourticket hebben hiervoor
- Indien je langer dan 3 maanden wil blijven, moet je wel een visum aanvragen. Dat kan je doen voor een heleboel redenen
- Een leuke anekdote: Japan heeft ook een “breeding visa”, waarmee je in het land kan blijven als je belooft een Japanse vrouw zwanger te maken (en hiervoor bewijs kan leveren)
- Permanente verblijfsvergunning is mogelijk, mits een heleboel voorwaarden
Andere factoren
- Doorgaans vrij duur, vooral in het centrum van Tokyo kijken we naar prijzen tussen €8000 en 12.000 per vierkante meter
- In de buitenwijken van Tokyo wordt het echter veel goedkoper, €2000 tot €4500 per vierkante meter
- Tweede meest populaire land in Azië om vastgoed in te kopen, na Thailand
- De waarde van vastgoed blijft stijgen
- 13%+ transactiekosten bij het aankopen van vastgoed
- 1,7% jaarlijkse belasting op je vastgoed
- Als je niet in Japan woont, moet je 15% belasting betalen op je inkomen van huur. Als je hier wel woont is dat maximaal 5,88%
- Fascinerend en prachtig land
- Zeer veilig (laagste moordcijfer ter wereld)
- Zeer hygiënisch
- De economie moddert maar aan, steeds onder de 3% voor meer dan dertig jaar
- Omdat de bevolking langzaam maar zeker daalt, is het niet aangeraden om te investeren in kleinere steden, waar je bijna zeker te maken gaat krijgen met een lage graad van bezetting voor je vastgoed
- De taalbarrière kan echt een probleem vormen. Als je serieus bent om hier te wonen, moet je Japans leren
Conclusie
Voorafgaand aan dit artikel wou ik echt dat Japan een super keuze zou zijn om te investeren in vastgoed, want ik ben grote fan van dit land.
Maar helaas is het niet zo eenvoudig.
Vastgoed aankopen in Japan kan vrij veel kosten, vooral dan in het centrum van Tokyo.
In andere streken zoals de buitenwijken van Tokyo of Kyoto en Osaka kan je daarentegen een huis kopen aan een erg redelijke prijs.
Maar uiteraard is je rendement van vastgoed dan ook lager.
3 tot 5% in het beste geval is niet super, als je bedenkt wat je in andere streken van (Zuidoost) Azië kan halen.
Maar het blijft wel een feit dat investeren in Japans vastgoed legaal gezien de meest stabiele en veilige investering is in Azië.
Je kan al je vastgoed volledig bezitten en je krijgt hierbij dezelfde rechten als een Japanse burger.
Hier staat wel tegenover dat er zeer veel bureaucratie gepaard gaat met alles wat je wil doen hier. De belastingen zijn ook niet min.
Er zelf gaan wonen ligt niet meteen in de kaarten voor mij, want het is een feit dat je daarvoor gewoon Japans moet leren, de taalbarrière is veel te groot.
Maar als je desondanks fan bent van het land, of een relatief veilige plek zoekt om je geld te investeren, is Japan zeker een goede optie.
Samenvatting
Om eerlijk te zijn is deze regio een zeer grote teleurstelling om te investeren.
Het vastgoed kost vaak boven gemiddeld, er is veel bureaucratie mee gemengd, hier blijven op lange termijn is niet gemakkelijk, en het rendement is zeer laag in vergelijking met andere landen.
Het blijft een feit natuurlijk dat dit allemaal ontwikkelde naties zijn, met een economie die reeds jaren geleden de grote groei heeft gekend.
Deze landen zijn doorgaans veilig en kunnen zeker dienen als een mooie plek om je oude dag te slijten (mits je de taal spreekt, in sommige gevallen), maar om er te investeren in vastgoed met het oog op verhuur, zou ik van deze hele regio weg blijven.
De enige degelijke optie van de 6 landen hier besproken is Japan. Als ik ergens zou investeren, zou het daar zijn.
…maar, met opties zoals Vietnam, Cambodja en de Filipijnen slechts een paar uur verwijderd, moet je al gek zijn om niet gewoon in Zuidoost-Azië te investeren!
Veel goedkoper, veel hoger rendement, en met meestal een economie die nog zeer veel kan groeien!
