Top 6 landen in Zuidoost-Azië voor vastgoed investeringen
Investeren in vastgoed in Zuidoost-Azië begint steeds populairder te worden de laatste jaren.
Je kan hier relatief gemakkelijk en goedkoop een appartement, huis of gewoon land kopen om later te verkopen met winst, zelf in te wonen, of te verhuren om een passief inkomen te vergaren.
Uiteraard is die laatste optie het meest aantrekkelijk voor mij, en wellicht ook voor jou, aangezien je op Passief Inkomen aan het lezen bent!
Zelf ben ik hier al jarenlang mee bezig, en als je daar meer informatie over wil kan je deze artikels eens bekijken:
Indien je interesse zou hebben in een andere regio in de wereld, kan je deze eens bekijken:
- Centraal Azië
- Azië
- Latijns Amerika
- Afrika
- Amerika
- Oost Europa
- Midden Oosten
- Caraïbische eilanden
- West Europa
- Canada, Nieuw-Zeeland en Australië
Belangrijke factoren bij het investeren in vastgoed in het buitenland
Bij mijn onderzoek naar wat de beste landen in Zuidoost-Azië zijn om te investeren in buitenlands vastgoed heb ik onder andere gekeken naar deze factoren:
- Gemiddelde opbrengst per jaar, gebaseerd op totale kost van de investering, vóór belastingen, onderhoudskosten en dergelijke. In het Engels heet dit de “rental yield“. Tenzij anders aangegeven gebruik ik het gemiddelde voor het hele land. Dit kan variëren stad per stad (soms nogal sterk, en het ligt meestal hoger in de hoofdsteden), dus als je interesse hebt, zorg dat je concrete cijfers zoekt voor de specifieke stad
- Wat voor soort vastgoed je er effectief kan bezitten. Huizen, land, condominiums, …
- Hoe zit het met een visum? Vastgoed bezitten in een land waar je zal worden buitengegooid is ook maar niets!
- Andere factoren, zoals natuurrampen, misdaadcijfers, politieke zaken en economie
Vooraf moet dit wel duidelijk zijn:
- Ik ben geen vastgoedmakelaar, ik deel geen professioneel advies, alleen maar mijn mening en informatie die ik kon vinden, ofwel online ofwel uit eigen ervaring
- Investeren in vastgoed in het buitenland is GEEN garantie op winst. Jazeker, dit is meestal het geval, en je moet al serieuze pech hebben om verlies te lijden, maar dit gebeurt. En in Zuidoost-Azië kan je ook te kampen krijgen met aardbevingen en overstromingen
- Voordat je je verbindt tot een grote en langetermijninvestering als vastgoed, moet je echt alle kanten van deze kwestie bekijken en goed je huiswerk doen
Ok, duidelijk? Laten we beginnen!
Cambodja
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- Tussen 6% to 8% in Phnom Penh
Wat je kan bezitten:
- Condominiums
- Geen land
Visum:
- Een standaard Toeristenvisum (T-class) op de luchthaven kan slechts één keer voor 1 maand worden verlengd. Daarna moet je het land uit.
- Als investeerder moet je bij aankomst een Ordinary/Business Visa (E-class) aanvragen (niet te verwarren met het e-visa). Pas met dit E-visum kun je een verlenging op lange termijn aanvragen (zoals de EB-, EG-, of ER-visumextensies voor 3, 6 of 12 maanden).
- Bovendien heeft Cambodja speciale programma’s zoals het Cambodia My Second Home (CM2H)-programma specifiek voor buitenlandse investeerders.
Andere factoren:
- Goede BNP groei per jaar
- Uiteraard betekent dit dat je ferme winsten kan maken, omdat de economie nog veel kan groeien!
- Misdaadcijfers zijn gemiddeld tot hoog, dus je moet hier wel wat op je hoede zijn
- 97% van de bevolking volgt Boedhisme, dus je zou denken dat het een erg vredevol land is
Conclusie:
Het feit dat je hier geen land kan bezitten en dat er betere opties zijn, zorgt ervoor dat investeren in Cambodja niet meteen voor mij is.
(Buitenlanders kunnen wél 100% eigenaar worden van appartementen/condo’s via een Foreign Ownership Title (Strata Title), zolang het pand vanaf de eerste verdieping is en het buitenlands eigendom in het gebouw niet boven de 70% uitkomt).
Maar het is wel een land met enorm veel potentie tot groei. Als je er snel bij wil zijn, is investeren in Cambodja iets dat je jaren later veel kan opbrengen.
De Verenigde Naties hebben officieel bevestigd dat Cambodja op koers ligt om haar status als Least Developed Country (LDC / Minst Ontwikkeld Land) definitief te verliezen. Hoewel het historisch een arm land was, hoort het al even niet meer bij de allerarmste landen ter wereld.
De degelijke rental yield is zeker ook iets waar je rekening mee moet houden.
Maleisië
Gemiddelde opbrengst per jaar:
Wat je kan bezitten:
- Buitenlanders kopen in Maleisië in 90%+ van de gevallen een Condominium / Appartement (Strata Title).
- Het rechtstreeks bezitten van Landed Property (grond/villa’s op de begane grond) is voor buitenlanders zeer streng gereguleerd en in veel staten verboden of onderworpen aan torenhoge drempels (zoals minstens RM 2.000.000 tot RM 3.000.000 afhankelijk van de staat, zoals Selangor of Penang).
- Bovendien zijn er specifieke grondcategorieën die voor buitenlanders 100% verboden zijn:
- Malay Reserved Land
- Bumiputera Lots (gereserveerd voor de inheemse bevolking)
- Landbouwgrond (Agricultural Land)
- Gesubsidieerde/goedkope woningen (Low/Medium-cost housing)
Visum:
- 3 maanden Visa on Arrival, wellicht vernieuwbaar
- Het MM2H-programma is opgedeeld in categorieën (Silver, Gold, Platinum). De visumduur varieert nu van 5 jaar (Silver) tot 15 jaar (Gold) en 20 jaar (Platinum). Enkel specifieke categorieën geven nog 10 tot 15/20 jaar.
- Bovendien is het kopen van vastgoed tegenwoordig een verplichte voorwaarde geworden binnen de vernieuwde MM2H-regeling (met verplichte aanhoudtermijn).
Andere factoren:
- De vastgoedmarkt in Maleisië is enorm stabiel, dus dit is een goede plek om te investeren als je gewoon gestaag passief je geld wil zien groeien
- Mooi land
- Het is een van de weinige landen waar je als buitenlander effectief land kan bezitten!
- Voor goed gelegen nieuwbouw-condo’s/luxe vastgoed in het centrum van KL (KLCC, Mont Kiara, Bukit Bintang) ligt de prijs eerder tussen de €2.500 en €4.500 per m² (ca. MYR 1.000 – MYR 1.800 per sq. ft.).
- Maar dit komt wel met wat vereisten, voorop staat het feit dat je slechts kan investeren vanaf €200.000.
Conclusie:
De vastgoedmarkt en de economie van Maleisië worden algemeen beschouwd als relatief stabiel en matig risicovol.
De vrij hoge minimale investeringsgrens zorgt ervoor dat Maleisië niet bovenaan in mijn lijst staat.
Land kunnen bezitten is wel een goede troefkaart, maar het komt met zoveel asteriskjes dat het vaak niet de moeite is.
Misschien ga ik dit overwegen als ik wat ouder ben en ergens in een huisje aan het strand wil gaan rentenieren.
Maleisië heeft sowieso tal van andere troeven, dus op zich is het wel een prima optie als je geld hebt.
Indonesië
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- Een stevige 7% in Jakarta
Wat je kan bezitten:
- Buitenlanders kunnen geen vol eigendom (Hak Milik / Freehold) bezitten
- Als buitenlander op eigen naam krijg je een Hak Pakai (Right of Use / Gebruiksrecht). Dit recht wordt in beginsel verleend voor 30 jaar, waarna het kan worden verlengd met 20 jaar en vervolgens nog eens 30 jaar vernieuwd kan worden (samen opgeteld maximaal 80 jaar).
- Veel buitenlandse investeerders kiezen echter voor Leasehold (Hak Sewa) van 25-30 jaar (makkelijker af te sluiten zonder KITAS) of oprichting van een buitenlands bedrijf (PT PMA), dat een HGB-titel (Hak Guna Bangunan) van eveneens maximaal 80 jaar kan houden.
Visum:
- Visa on Arrival (1 maand) met verlenging voor nog een maand
- Business Visa (2 of 12 maanden). Beide opties kunnen verlengd worden
- Retirement Visa als je 55+ bent, maar je mag hier officieel geen zaken mee doen. Je mag op een pensioenvisum wél passief vastgoed kopen voor eigen bewoning of langdurige verhuur. Vrijwel de enige formele eis voor buitenlanders die op eigen naam een Hak Pakai (gebruiksrecht op vastgoed) willen registreren, is dat zij een geldige verblijfsvergunning (KITAS of KITAP) hebben, en het pensioenvisum levert precies die KITAS-status op!
- Daarnaast heeft Indonesië vernieuwde visumopties zoals de Second Home Visa en de Golden Visa (waarbij je op basis van vastgoedinvesteringen vanaf $130.000 tot $1.000.000 langdurige visa krijgt).
Andere factoren:
- Aardbevingen en overstromingen komen frequent voor in de meest bezochte streken.
- Jakarta kampt vooral met structurele overstromingen en bodemdaling (het land zakt op sommige plekken centimeters per jaar door grondwaterwinning). Dit is een bekend risico voor vastgoedinvesteerders in de hoofdstad.
- Zware aardbevingen treffen Jakarta zelf minder vaak rechtstreeks (al zijn de trillingen van Java-bevingen soms voelbaar), terwijl aardbevingen en vulkaanuitbarstingen wel frequenter voorkomen in West-Java, Sumatra, Bali en Lombok.
- Prachtig land, en een economie die fiks stijgt elk jaar. Maar dat valt te zeggen over alle andere landen in de lijst!
- Er zijn minimumvereisten per regio om te investeren, soms erg hoog. Hier bovenop komt nog een hele waslijst aan andere vereisten, dus als je hier wil investeren zal je erg veel onderzoek moeten doen, of een lokale advocaat inhuren
- Om als buitenlander op eigen naam (Hak Pakai) vastgoed te kopen in DKI Jakarta, gelden bij wet strenge minimum aankoopprijzen:
- Grondgebonden woning (Landed House): Minstens IDR 5 miljard (ca. €290.000 – €300.000).
- Appartement (Condo): Minstens IDR 3 miljard (ca. €175.000 – €180.000).
- Dit zijn harde ondergrenzen; je mag als buitenlander dus wettelijk geen goedkoop ‘normaal’ appartementje van €50.000 op eigen naam kopen.
- Hoge transactiekosten bij aankoop van vastgoed
- Goedkoop land om te wonen – maar elk land in Zuidoost Azië behalve Singapore is goedkoop!
- De economie stijgt sterk
Conclusie:
Ingewikkelde wetten, hoge transactiekosten en hoge minimuminvesteringsgrenzen zorgen ervoor dat investeren in dit land voor heel wat kopzorgen en frustraties kan zorgen.
Ongeacht de hoge potentiële opbrengst, is mijn gemoedsrust me meer waard. Voorlopig ga ik Indonesië zo laten, maar het is zeker een optie voor later, want dit land heeft veel toekomst.
Thailand
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- Het gemiddelde bruto huurrendement in Bangkok schommelt realistisch rond de 4% tot 5,5%
- In Phuket en Pattaya ligt het duurzame, realistische bruto rendement eerder tussen de 6% en 8%
- Cijfers zoals 11,71% zijn vaak bruto beloftes op korte-termijn vakantieverhuur (zoals Airbnb) in het hoogseizoen, waar nog hoge kosten vanaf gaan (beheerskosten tot 30-40%, onderhoud, leegstand in het laagseizoen). Netto blijft daar zelden meer dan 5-7% van over.
Wat je kan bezitten:
- Buitenlanders kunnen in Thailand 100% wettelijk eigenaar (Freehold) worden van een Condominium, mits maximaal 49% van het totale oppervlak van het gebouw in buitenlandse handen is (de Foreign Quota). Dat is min of meer hetzelfde principe als hier in de Filipijnen.
- Buitenlanders kunnen geen grond of huizen/villa’s (Landed property) rechtstreeks op eigen naam bezitten. Een huis staat vast op de grond. Wel kun je het gebouw zelf bezitten op basis van een langetermijnerfpacht (Leasehold van 30 jaar, verlengbaar) op de grond, of via een Thais bedrijf (waar een buitenlander maximaal 49% van de aandelen mag houden).
Visum:
- Toeristenvisum / Visumvrijgesteld: Paspoorthouders uit de EU/België/Nederland reizen meestal binnen op een Visa Exemption (Visumvrijstelling) of een standaard Toeristenvisum (Tourist Visa – Single Entry).
- Een Visa on Arrival (VoA) is een specifiek visum op de luchthaven voor slechts een beperkt aantal nationaliteiten (en duurt slechts 15 dagen).
- Verlenging: Een toeristeninreis kan hooguit met 30 dagen worden verlengd bij de immigratiedienst. Je kunt een toeristenvisum niet zomaar binnen Thailand doorrollen tot een 1-jarig visum, behalve als je overstapt naar een specifiek langdurig visum (zoals een Non-Immigrant O voor pensioen, of ED voor studie).
- Pensioneringsvisum (Non-O / O-A): Klopt, dit kan vanaf 50 jaar met voldoende pensioeninkomen of een Thais banktegoed van 800.000 THB.
- Thailand Elite Visa (Privilege Card): Biedt langdurig verblijf (5 tot 20 jaar) tegen een eenmalige betaling (vanaf 650.000 THB tot 5 miljoen THB).
Andere factoren:
- Prachtig land, vriendelijke mensen, goedkope levensstijl
- Thailand is een van de meest bezochte landen ter wereld (Bangkok de meest bezochte stad in 2019), maar je kan niet altijd huurders vinden voor je vastgoed. De markt voor langetermijnverhuur in steden zoals Bangkok en Pattaya kent een enorm overaanbod aan appartementen. Het vinden van goede langetermijnhuurders vereist een goede locatie (vlak bij BTS/MRT metro in Bangkok) en scherpe prijzen.
- Let wel op: Volgens de Thaise Hotel Act is het verhuren van een condominium per dag of per week (korter dan 30 dagen) illegaal zonder licentie. Veel condo-besturen (Juristic Persons) handhaven dit streng
- De belastingen op je eigendom en inkomen hiervan zijn vrij laag
- Voor single mannen is dit echt een paradijs. Zon, zee, strand en mooie vrouwen die interesse hebben in buitenlanders
- Lage transactiekosten
Conclusie:
Indien de jaarlijkse opbrengsten iets hoger zouden liggen, zou Thailand naar #1 worden gekatapulteerd.
Het is een enorm interessant en mooi land, en staat op mijn radar voor in de toekomst, zowel voor te gaan wonen als om in te investeren.
Een absolute aanrader.
Vietnam
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- Tot 6% in Ho Chi Minh
- Tussen 4 en 7% in Hanoi
- Andere steden zoals Da Nang zijn vergelijkbaar
Wat je kan bezitten:
- Condominium
- Huis
- 50-jarige limiet (Leasehold/ownership limit): Als buitenlander op eigen naam krijg je het bezitsrecht (gekoppeld aan een Pink Book / Certificate of Ownership) voor maximaal 50 jaar. Dit is eenmalig te verlengen met nog eens 50 jaar, maar is dus géén permanent vol eigendom.
- 30% Foreign Quota (Condo’s): Buitenlanders mogen gezamenlijk maximaal 30% van de appartementen in één condominiumgebouw/complex bezitten. Is die 30% vol, dan kun je enkel nog huren of via een langetermijnerfpacht (Long-Term Lease) werken, wat juridisch veel minder rechten geeft.
- Huizen/Villa’s: Buitenlanders kunnen wel een grondgebonden woning (landed house) kopen binnen een goedgekeurd nieuwbouwproject, maar ook hier geldt de 50-jarige limiet én een restrictie van maximaal 250 woningen per administratieve wijk (ward).
- Geen land. Niemand kan in theorie land bezitten in Vietnam, alles is in gemeenschappelijk bezit en de overheid beheert het
Visum:
- Investor Visum – maximaal 5 jaar. Let op!
- Een Investor Visa vereist dat je een geregistreerde kapitaalinvestering doet in een Vietnamees bedrijf of onderneming (vaak met een minimale inleg vanaf 3 miljard VND, ca. €110.000+ voor de laagste categorie DT4).
- Vastgoed kopen als particulier geeft je enkel recht op het pand, maar niet op een langdurig visum of verblijfsvergunning. Je zult Vietnam nog steeds regelmatig moeten verlaten of op een ander visum moeten verblijven.
- Tourist/Bezoeker/Business Visum – 3 maanden max
- Permanent Residence (veel voorwaarden, alleen interessant als je hier effectief gaat wonen)
Andere factoren:
- Infrastructuur is een prioriteit voor de regering, dus er komen steeds meer snelwegen en metrosystemen. De wetten rond buitenlanders die in vastgoed investeren zijn erg versoepeld de voorbije jaren
- Vietnam is een land dat enorm aan het opkomen is. De economie boomt al meer dan 3 decennia (6,5% BBP toename per jaar) en meer en meer internationale investeerders beginnen hun ogen op dit land te richten.
- Hoewel de Vietnamese vastgoedmarkt op lange termijn een van de snelst groeiende van de regio is, is een jaarlijkse waardestijging van 15%+ een uitzondering die alleen in piekjaren of bij zeer specifieke topprojecten (zoals in Thu Thiem, HCMC) werd gehaald.
- Bovendien heeft de Vietnamese vastgoedmarkt recent te maken gehad met een flinke liquiditeitscrisis, strenge kredietbeperkingen en juridische vertragingen bij projectontwikkelaars, waardoor prijzen op veel plekken stagneerden of zelfs daalden. Een structurele stijging van 15% per jaar beloven geeft een gevaarlijk en te zonnig beeld van het risicoprofiel.
- 50% van de bevolking is jonger dan dertig jaar, en deze jonge bevolking trekt steeds meer naar de steden, dus de vraag naar vastgoed daar stijgt
- Naar eigen ervaring is het niveau van Engels in Vietnam laag, maar elk jaar wordt de bevolking beter opgeleid en komen er jongere generaties aan de macht, dus dit zal (wellicht) alleen maar beter worden
- Ook een mooi land, met veel zon
Conclusie:
Persoonlijk is Vietnam mijn volgende keuze om te investeren, en meer specifiek in Da Nang of Hanoi. Je kan hier erg goed boeren, en het is ook een leuk land om in te wonen.
Het gebrek aan beheersing van het Engels bij de gemiddelde Vietnamees is wel een hinderpaal, en persoonlijk stoorde mij dit niet enorm tijdens mijn verblijf, maar ik kan me voorstellen dat als je hier jarenlang woont dat je ofwel de taal moet leren, ofwel alleen met andere buitenlanders zal omgaan.
Puur op het vlak van investeren in vastgoed is Vietnam echter een absolute topkeuze in deze regio.
De Filipijnen
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- 6%
- Voor mijn persoonlijke investeringen hier ligt dat hoger, omdat ik in een 3e graadstad heb gekocht, die zich snel aan het opwerken is naar 2e graad. De prijzen waaraan ik mijn condominiums heb gekocht liggen dus vrij laag, terwijl de maandelijkse huurprijs gestaag omhoog aan het gaan is. Vastgoed kopen in de Filipijnen kan je dus zeker een goede return on investment opleveren. Lees er hier meer over: Vastgoed kopen in de Filipijnen
Wat je kan bezitten:
- Condominiums
- Geen land
Visum:
- Je krijgt gratis 30 dagen als je aankomt, hierna kan je het vernieuwen voor 2 maanden per keer, tot 3 jaar in totaal. Dan moet je het land even uit, en kan je de cyclus opnieuw doen. Erg gemakkelijk volgens mij, het kost je ongeveer €50 per twee maanden. Heb je hier kinderen dan kan je een vernieuwbaar visum voor 6 maanden per keer krijgen
- Permanent Residency is ook mogelijk:
- Als je trouwt met een Filipina. Dat is een slecht idee, voor meerdere redenen
- SRRV (Special Resident Retiree’s Visa): Zeer populair bij investeerders/pensionado’s (vanaf 50 jaar, mits een borg/investering van $10.000 – $20.000).
- SIRV (Special Investor’s Resident Visa): Voor buitenlanders die minstens $75.000 investeren in goedgekeurde Filipijnse bedrijven of beursgenoteerde aandelen.
- Quota Visa (Section 13): Jaarlijks beschikbaar voor een beperkt aantal staatsburgers van geachte landen.
Andere factoren:
- De nationale vastgoedprijzen stijgen sterk
- De economie stijgt gemiddeld met 6% en er is een sterke groei in het aantal appartementsblokken dat wordt gebouwd
- Er zijn, voor zover ik weet, geen minimumvereisten wat betreft bedrag dat je moet investeren, in tegenstelling tot meerdere andere landen in de lijst. Dat zorgt ervoor dat vastgoed kopen in Filipijnen een erg goede optie is voor beginnende investeerders. Voor condominiums begint dat rond de €30.000-40.000 in grote steden, maar als je naar de provincies trekt en land voor je vriendin of vrouw koopt, kan dat vaak al voor €10.000 voor een groot perceel
- Engels is een van de officiële talen in de Filipijnen (ze leren het vanaf 6 jaar oud), dus dit land heeft veruit het beste algemene niveau van Engels in Zuidoost-Azië, wat de taalbarrière erg laag legt (gesteld dat je zelf ook Engels kan spreken)
- De gemiddelde Filipijn is zeer religieus. In het dagelijks leven uit zich dat in weinig problemen (taxichauffeurs die een kruis maken telkens ze een kerk passeren kan wel even gevaarlijk zijn), maar op nationaal vlak heeft dit grote gevolgen. Allerlei middeleeuwse waarden en overtuigingen beheersen het beleid, en vertragen de groei van het land enorm
- Je moet rekening houden met sporadische vloedgolven en aardbevingen, afhankelijk van waar je investeert. Zorg ervoor dat je verzekering schade door deze rampen dekt!
Conclusie:
Vastgoed kopen in de Filipijnen is volgens mij de beste keuze om in te investeren als beginnende investeerder.
Het is immers erg gemakkelijk om te beginnen investeren, het land en de bijhorende vastgoedmarkt zijn in opmars en de kosten en moeite om hier te blijven zijn miniem.
Ik woon hier nu al een aantal jaren, en het bevalt me enorm.
Waarom ik precies hier woon zou ons te ver leiden, maar ik heb er een eBook over geschreven, mocht je interesse hebben kan je dat hier vinden.
Als je zelf wil investeren in Filipijns vastgoed maar niet naar het land wil reizen, kan ik je hiermee helpen – contacteer me!
