Vastgoed in Centraal Azië
Laatste update: 27 maart 2022
Hier ben ik weer met een nieuwe toevoeging aan de reeks Vastgoed doorheen de Wereld.
In andere edities heb ik reeds de volgende regio’s bekeken, dus als je daar in interesse in hebt kan je die altijd lezen:
- Zuidoost Azië
- Latijns Amerika
- Afrika
- Azië
- Midden Oosten
- Canada, Nieuw-Zeeland en Australië
- Amerika
- Oost Europa
Vandaag kijken we naar Centraal-Azië, een regio die loopt van de Kaspische Zee in het westen tot China in het oosten, Rusland in het noorden en Pakistan in het zuiden.
Deze streek komt grotendeels overeen met Turkestan, en de volgende landen behoren er doorgaans toe:
- Kazakhstan
- Kirgizië
- Oezbekistan
- Tadzjikistan
- Turkmenistan
- Mongolië
- Afghanistan
- Georgië
Veel van deze landen zijn gewoon bagger.
Wie wil er nu investeren in Afghanistan of Turkmenistan? Corrupte, mislukte, islamitische staten, waar je evenveel kans hebt om vermoord te worden door de “politie” als door bandieten.
Hierdoor heb ik er slechts 3 kunnen vinden uit deze lijst die een aantrekkelijke optie zijn om te investeren in vastgoed.
Net als in de vorige afleveringen van deze serie bekijk ik de yield (gemiddelde winst per jaar, vóór kosten), wat je kan bezitten als buitenlander, hoe het zit met de visumsituatie, en nog andere pertinente factoren zoals natuurlijke rampen, criminaliteit, economie, enzovoort.
Kazakhstan
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- 6,5% in de meeste steden, in de hoofdstad Nur-Sultan (Astana) zelfs tot 7,48%
Wat je kan bezitten:
- Als individu kan je land bezitten als je daar een permanente verblijfsvergunning hebt, maar dat is moeilijk om te halen
- Buitenlandse bedrijven daarentegen kunnen zonder problemen vastgoed bezitten. Het is ook vrij eenvoudig om een bedrijf op te richten in Kazakhstan (belastingsvoordelig!) en hiermee gewoon je vastgoed aan te kopen
Visum:
- Als je minder dan dertig dagen blijft, heb je geen visum nodig. In andere gevallen wel, dan moet je via de ambassade een visum aanvragen
- Permanente verblijfsvergunning is mogelijk, mits heel wat voorwaarden en bureaucratie
Andere factoren:
- Belastingen zijn hoog, buitenlanders die geld verdienen met huur betalen 20%
- De president is al dertig jaar aan de macht en regeert nogal ondemocratisch
- BNP is vergelijkbaar met dat van Rusland
- Geografisch zeer voordelige locatie, pal in het midden van China’s nieuwe Zijderoute, dus die steken veel kapitaal in Kazakhstan
- Vastgoed in de grootste stad Almaty is goedkoop, ongeveer €1300 per vierkante meter. Dat is zeer goedkoop voor een economie van deze grootte
- In de hoofdstad Astana kan je zelfs vanaf €380 per vierkante meter investeren. Dat betekent dat je een appartement van 100 vierkante meter voor €38.000 kan kopen! Natuurlijk zit je dan ver buiten het centrum, dicht bij de steppe. Dichter bij het centrum is het €1000 per vierkante meter, nog steeds een goede prijs
- Zeer veel natuurlijke grondstoffen
- Erg divers land met veel verschillende soorten landschappen: meren, bergen, uitgestrekte steppes, …
- Enorm aan het opkomen: de bevolking, economie en BNP groeien allemaal aan een goed tempo
- De munteenheid, Tenge, is redelijk zwak en onstabiel, dus dit is zeker een risico waar je rekening mee moet houden
- Het meest vreedzame land in de regio, maar oplichterij, diefstal en corruptie zijn zeker aanwezig
Conclusie:
Kazakhstan heeft ongetwijfeld een enorm grappig imago bij iedereen die Borat heeft gezien. Achterlijke boertjes, middeleeuwse en barbaarse praktijken, stereotiepen over joden en assholes Uzbekistan, enzovoort.
Maar in realiteit is dit Centraal-Aziatisch land een redelijk en relatief succesverhaal.
Sinds het zich in 1991 van de Soviet-Unie en communisme heeft bevrijd, is Kazakhstan in een zeer snel tempo gegroeid op alle vlakken.
Het is zonder twijfel één van de meest welvarende landen in de regio en is een goede bron om inkomen te vergaren met investeren in vastgoed, vanwege de lage instapkosten en het degelijke rendement.
Het grootste nadeel is het feit dat je een bedrijfje moet hebben of oprichten als je vastgoed wil bezitten.
Mongolië
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- In Ulaanbaatar had je jaren geleden meer dan 11% per jaar, momenteel ligt het rond de 7-8%
- In andere streken van het land kan je tot wel 18% halen!
Wat je kan bezitten:
- Buitenlanders kunnen huizen en appartementen bezitten, maar geen land
Visum:
- Je hebt een visum nodig als je naar Mongolië wil gaan. Dat is 1 maand geldig
- Een verblijfsvergunning kan je verkrijgen als werknemer bij een Mongools bedrijf, of door te investeren. Bij dat laatste moet je een bedrijf opstarten en daar $100.000 in steken
Andere factoren:
- Vastgoedprijzen zijn al een tijdje aan het dalen wegens hoge werkloosheid (10%), hoge hypotheekrentes (12%+) en een te groot aanbod aan te duur vastgoed voor de lokale bevolking (in de dure wijken)
- Je hebt er veel goedkoop vastgoed, ongeveer €750 per vierkante meter in de hoofdstad, maar in de luxewijken loopt dit op tot bijna €3000
- Hoge belastingen voor buitenlanders
- Overheidscorruptie
- Zeer afhankelijk van China
- Zwakke economie tegenwoordig, maar naar verwachting zal dit verbeteren
Conclusie:
Mongolië is een gemiddelde optie. Het vastgoed is goedkoop als je buiten de luxewijken blijft en een verblijfsvergunning halen is doorgaans vrij haalbaar.
Je kan geen land bezitten en buitenlanders worden hoog belast, dus persoonlijk zou ik het niet overwegen om hier te investeren, maar 7-8% tot 18% rendement is zeker niet slecht.
Georgië
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- In de hoofdstad Tbilisi gemiddeld 12% maar het kan 15%+ bereiken
Wat je kan bezitten:
- Alle soorten vastgoed, behalve land dat voor agricultuur is bestem
Visum:
- Je hebt geen visum nodig als je minder dan een jaar in het land verblijft
- Een tijdelijke verblijfsvergunning is mogelijk door middel van vastgoedinvesteringen (minimaal €25.000)
Andere factoren:
- Sterke economische groei
- Toenemend toerisme
- Vastgoedprijzen gaan ook gestaag de hoogte in
- Lage belastingen op het inkomen van huur (5%)
- Zeer mooi land
- Erg liberale regering (de goede vorm, niet de welvaartstaat die we hier hebben)
- Redelijk goedkoop vastgoed, een studio van 25 vierkante meter kost je ongeveer €30.000, en je kan hier ongeveer €3000 per jaar mee verdienen
Conclusie:
Een prachtig land met een sterk opkomende markt, gemakkelijke visumregeling, goedkoop vastgoed met een zeer aantrekkelijk rendement en een goede centrale locatie tussen Europa en Azië. Wow!
Georgië is zonder twijfel de beste optie om te investeren in vastgoed in Centraal-Azië en komt in de top 10 of zelfs top 5 van alle landen die ik voor deze serie heb onderzocht.
Zodra ik de mogelijkheden heb, ben ik volledig van plan om hier te investeren in vastgoed.
