Omgaan met lastige huurders
Het is eindelijk zover. Je hebt de voor- en nadelen van investeren in vastgoed goed overwogen, je hebt grondig onderzoek gedaan en een specifiek pand gevonden dat je helemaal bevalt Ć©n volledig in je portfolio past.
Je hebt statistisch en financieel gezien een van de beste beslissingen van je leven genomen: je hebt in vastgoed geĆÆnvesteerd.
Nu moet je alleen nog een huurder vinden! Eens je die vast hebt, kan je lekker genieten van je passieve inkomstenbron.
Maar ā¦
Wat als je een klootzak als huurder hebt?
Wat als die weigert de huur te betalen of je allerlei kopzorgen bezorgt?
Wat kan je dan doen als verhuurder, welke rechten heb je?
Gelukkig zijn 90% van de huurders die je krijgt gewoon normale mensen en kan je zonder zorgen je geld incasseren, maar als je meerdere stukken vastgoed hebt, loopt de kans op dat je met een dergelijke smeerlap te maken krijgt.
Problemen met je huurder kunnen dus zeker voorvallen.
Persoonlijk heb ik er ook al een paar keer tegenaan gelopen!
In deze post bekijk ik de meest waarschijnlijke situaties met lastige huurders waarin je terecht kan komen als huurbaas.
Natuurlijk moet jij er ook voor zorgen dat je een goede huisbaas bent!
Mogelijke situaties met lastige huurders
1. De huurder betaalt geen huur
Huurders die niet betalen kan je in de meeste gevallen vermijden door goed onderzoek te doen op voorhand via sociale media en loonbriefjes of ander bewijs van vermogen te vragen, maar je weet het uiteindelijk echt nooit zeker.
Stel nu dat iemand niet meer betaalt, wat dan? Dit is hoe je het zou aanpakken in BelgiĆ« en Nederland, waar er heel veel regels en wetten zijn ā helaas voornamelijk in het voordeel van de huurders, zelfs als die niet betalen.
- De eerste stap is altijd het gewoon bespreken met de huurder. Neem contact op en zie wat er aan de hand is. Misschien gaat het om een vergetelheid? Als hij/zij andere redenen voor wanbetalen aanhaalt, verwijs dan naar de huurovereenkomst en de bijhorende wetten en wijs beleefd maar standvastig op het feit dat ze moeten betalen of dat er anders gevolgen zijn
- Nog steeds geen geld ontvangen erna? Dan moet je per aangetekend schrijven een ingebrekestelling voorleggen en een termijn bepalen waarop de huurder aan de schuld moet voldoen
- Hierna moet je overgaan op een bemiddelingsprocedure of een gerechtelijke procedure. Stap naar de vrederechter en vraag de huurovereenkomst te ontbinden (ten laste van de huurder) en vraag om zijn/haar uitzetting
Wees gewaarschuwd dat een dergelijke procedure lang kan aanslepen, geld zal kosten en tot veel kopzorgen kan leiden.
Mijn eigen ervaringen hiermee
Dit scenario heb ik zelf ook al eens gehad bij mijn vastgoed in de Filipijnen. Om een lang verhaal kort te maken:
- Ik verhuurde aan een oudere Amerikaan en zijn 18-jarige Filipijnse vriendin (yup)
- Anderhalf jaar ging het vrij goed, behalve wat kleine problemen en schade die ik wou oplossen met de waarborg
- Helaas was dit mijn eerste huurder en was het contract vrij zwak, met een waarborg van slechts 1 maand
- De huurder zei plots dat hij niet meer in het pand ging blijven na de volgende maand en dat hij geen huur ging betalen voor deze maand
- Hij zei vlakaf dat ik de waarborg maar moest gebruiken om de huur te dekken
- Na meerdere boodschappen waarin ik duidelijk maakte dat dit niet kon, en dat dit niet via het contract was, stopte hij met de communicatie
Op dat punt had ik een keuze.
Optie 1 was neerliggen, billen tonen en hem over mij laten lopen en gewoon het verlies slikken ā de waarborg zou de huur dekken, maar niet de vaste kosten (hij had hier slechts een deel van betaald) en de schade etc
Optie 2 was ā¦ iets wat in BelgiĆ« of Nederland niet zou kunnen: water en electriciteit afsluiten, het slot vervangen, naar de politie stappen en hem uit het condocomplex laten verbannen.
Er waren complicaties met optie 2, maar na 5 dagen zonder water en electriciteit is hij het dan toch afgebold. Ik heb de waarborg dan gebruikt om de onkosten te dekken, en de min of meer halve maand.Ā
Was optie 1 eenvoudiger en zou het mij minder last hebben bezorgd? Jaā¦ maar ik hou er niet van als iemand gewoon denkt dat hij gewoon kan doen wat hij wil met mijn eigendom.
Om de politie en mijn advocaat te parafraseren, āfuck that guyā.
2. De huurder zorgt voor overlast
Overlast is een ruim en vaag begrip, en dat kan veel kanten uit.
De meest voorkomende vormen zijn geluids- of geuroverlast (vaak door drugs, huisdieren of uitwerpselen).
Het kan zijn dat de buren jou, als eigenaar, contacteren en klagen over je huurder.
De procedure die je in dit geval moet volgen is erg vergelijkbaar met die van wanbetaling.
Praat/bemiddel eerst met je huurder. Misschien is die zich niet bewust van de overlast die hij/zij veroorzaakt?
Als de klachten blijven komen, zal je de huurder moeten verwittigen per aangetekend schrijven.
Het is belangrijk dat de klagende buren je een schriftelijke verklaring bezorgen, zodat je wat ābewijsā hebt.
En dat is meteen het lastigste aspect van deze situatie. Bij wanbetaling of vernieling heb je echt bewijs, terwijl dat bij klachten van overlast niet zo gemakkelijk is.
De buren zouden de geluidsoverlast al moeten opnemen, of jij zou toevallig aanwezig moeten zijn.
Meerdere getuigenissen hebben wel iets van macht, dus verzamel die zeker!
Als de buren reeds klacht hebben neergelegd bij de politie, vraag hier dan een kopie van, of het nummer van het PV.
Elk stuk bewijsmateriaal dat je bij eventuele gerechtelijke procedures kan voorleggen aan de rechter telt.
Indien er alleen maar klachten van buren zijn, zonder veel bewijs, en de huurder mooi op tijd betaalt, heb je wel weinig kans om die uit je pand te laten zetten.
3. De huurder vernielt je eigendom
Bij vernieling van je eigendom spreken we dan niet over de gebruikelijke onkosten die voorvallen door wear and tear, dus dingen die stuk gaan puur door ze geruime tijd te gebruiken.
Als je stoel in elkaar stort na een paar jaar, kan je de huurder moeilijk vervolgen voor vernieling van eigendom.
Maar helaas komt het voor dat crapuleuze huurders kwaadaardig je apartement of huis schade aandoen.
Denk aan het koper uit je muren trekken, je WC-bril stelen, in je zetel hun gevoeg doen, enzovoort.
In dergelijke gevallen kan je gerechtelijk al wat meer doen, maar je moet er op tijd bij zijn, dus de schade toevallig zien voordat de huurder uit je pand trekt.
Het kan voorvallen dat je huurder alles steelt/vernielt en dan met de noorderzon vertrekt.
Gesteld dat je op de hoogte bent van de vernieling en de huurder blijft in je pand wonen, moet je naar de vrederechter stappen en een gerechtelijke expertise of plaatsbezoek aanvragen.
In dergelijke gevallen zal de vrederechter wel vrij snel reageren en de schade komen vaststellen.
Geeft hij je gelijk, dan zal de huurder wellicht snel uit je pand worden gezet en een schadevergoeding moeten betalen.
4. Andere situaties
Er zijn nog andere gevallen die ertoe kunnen leiden dat je je huurder eruit moet gooien via een dagvaarding.
Denk aan illegale praktijken in je eigendom (een drugsplantage, mensenhandel, prostitutie), onderverhuur, enzovoort.
Hoe je hiermee moet omgaan hangt af van de situatie, maar in de meeste gevallen kan je gewoon de politie verwittigen en die toegang geven tot je eigendom.
Omgaan met lastige huurders samenvatting
Investeren in vastgoed is over het algemeen een goede beslissing (alle factoren in beschouwing genomen), maar soms kan het voorvallen dat je problemen hebt met huurders.
De meest voorkomende problemen zijn:
- De huurder betaalt de huur niet
- De huurder zorgt voor overlast
- De huurder vernielt je eigendom
In Europa (en de meeste Westerse socialistische landen) heeft de huurder enorm veel rechten. Het is dus erg moeilijk om die snel buiten te gooien, als het al lukt.
Er komen allerlei gerechtelijke procedures aan te pas, en deze onzin kan soms jaren duren, waarbij jij zal moeten opdraaien voor allerlei kosten en geen garantie hebt om je achterstalige huur of andere vergoedingen te ontvangen.
Investeren in vastgoed in andere regioās waar de rechten meer aan de kant van de eigenaar liggen is volgens mij dus een veel beter idee, zoals mijn persoonlijke ervaringen staven:
Het beste advies (buiten elders investeren) is: Vermijden is beter dan genezen! Dit kan je op twee manieren doen.
Voordat je iemand toelaat om te wonen in je eigendom, doe onderzoek. Tegenwoordig zitten de meeste mensen op allerlei sociale media, en je kan op een paar uur tijd vrij veel te weten komen over iemand.
Met wat voor mensen gaat die persoon om, lijkt het een louche figuur of een brave familieman/vrouw, heeft hij/zij een stabiele job?
Stel jezelf een hoge standaard op wat betreft huurders die je in je pand laat wonen en wijk daar niet van af.
De andere manier is om een ijzersterk contract op te stellen, met minstens twee maanden waarborg en clausules die je perfect legaal in staat stellen om maatregelen te nemen in geval dat de huurder het contract niet volgt, zoals, in mijn geval, de electriciteit en het water afsluiten.
Beter een paar maanden geen huurder dan jarenlang miserie met iemand die je geen huur betaalt, de pijpen uit je muren trekt en je pand vol hondendrollen smeert.
