Vastgoed verkopen of verhuren
Laatste update: 27 maart 2022
Twijfel je of je je vastgoed verkopen of verhuren wil? Je bent niet de enige met dat dilemma!
Geld verdienen met vastgoed kan immers op een aantal goede manieren. De meest voorkomende zijn:
- Vastgoed aankopen en het dan verkopen aan een hogere prijs
- Vastgoed aankopen en het dan verhuren voor een passief inkomen
Je zit op een site genaamd Passief Inkomen, dus het mag duidelijk zijn dat mijn voorkeur uitgaat naar de tweede optie.
Tenzij je echt dringend een grote som geld nodig hebt, lijkt het mij immers beter om je investering te laten renderen en passief geld laten binnenstromen.
Maar uiteraard zijn er veel meer factoren waarmee je rekening moet hopen bij het afwegen tussen verkopen of verhuren van vastgoed.
Ik heb reeds de basis van investeren in vastgoed uitgelegd, de voor- en nadelen ervan besproken, hoe een Koop-Woon-Verhuur cyclus werkt, en in deze post analyseer ik het grote dilemma waar veel vastgoedeigenaars voor staan.
Ga je je appartement of huis verkopen of verhuren? Laten we de voor- en nadelen van beide opties even overlopen.
Voordelen vastgoed verkopen
- Je krijgt meteen return on investment, je hebt vrij snel winst
- Je ontvangt een grote som geld die je kan gebruiken om andere stukken vastgoed aan te kopen
- Zodra het verkocht is, ben je er klaar mee. One and done, geen andere onzin of kopzorgen!
- Verbeteringen/toevoegingen aan het huis/appartement kan je rechtstreeks vertalen in een hogere verkoopprijs. Dat is bij verhuren niet altijd het geval
Nadelen vastgoed verkopen
- Afhankelijk van waar je woont zal je veel belastingen (België, Nederland) en kosten moeten betalen
- Je verliest een bron van passief inkomen
- Als je niets doet met het geld dat je krijgt van de verkoop, zal dat geld op termijn aan waarde verliezen wegens inflatie en kosten van de bank
- Het kan soms lang duren voor je je pand kan verkopen, en al die tijd staat het daar maar geld te kosten
- Door factoren die buiten je controle liggen kan de huizenmarkt ineen storten en kan je investering minder waard worden
- Als je het met winst wil verkopen, zal je wellicht wat verbeteringen moeten doorvoeren. Dat betekent dat je ofwel iemand moet inhuren (kost je geld) ofwel zelf beginnen klussen (kost je tijd en moeite)
Voordelen vastgoed verhuren
- Je verdient een passief inkomen!
- Je investering stijgt (doorgaans) automatisch in waarde omdat je het voor lange termijn in bezit houdt
- Als je een hypotheek hebt lopen, kan je de huur gebruiken om die af te betalen. Zo betaalt iemand anders om jou een eigendom te bezorgen
- Je geld blijft rollen binnen je financiële balans. In tegenstelling tot een grote som geld op de bank hebben die aan waarde verliest jaar na jaar, blijft je vastgoedinvestering geld voor jou verdienen
- Het geeft je gemoedsrust om te weten dat je toch iets van inkomen hebt, zelfs als je je job verliest of je zaak ten onder gaat
- Omdat je het vastgoed in eigendom houdt, kan je het altijd gebruiken om in te gaan wonen indien je in financiële problemen zou geraken (gesteld dat er geen huurder is)
- Als je in het buitenland woont, kan je je reizen coördineren met het begin en einde van het contract van je huurders. Bijvoorbeeld: als een huurder uit je pand trekt in september, en de volgende pas in december erin trekt, kan jij op je gemak erin gaan wonen voor een aantal maanden, terwijl je in het land bent
- Je kan veel meer geld verdienen op lange termijn dan je kan bij verkopen
Ter illustratie
Je koopt een stuk vastgoed aan €200.000 en verkoopt het aan €300.000. Je hebt dus €100.000 winst. Simpel.
Stel dat je het in de plaats daarvan zou verhuren aan €800 netto per maand, met 100% bezetting. Per jaar verdien je dan €9600.
Na 21 jaar heb je je geld terug (200.000/800/12=20,8), en elk jaar erna is pure winst.
Dat is vrij lang wachten, maar als je pakweg 40 jaar lang verhuurt, heb je €182.400 winst gemaakt (€9600*19 jaar), bijna dubbel zoveel dan had je het verkocht.
Daarbovenop komt nog dat je het pand nog steeds in bezit hebt. Je zou het dus in principe na die 40 jaar kunnen verkopen (pakweg ook aan €300.000, maar na 40 jaar is de kans groot dat het veel meer waard zou zijn) en je totale winst zou bijna vijfmaal zoveel zijn dan bij het meteen verkopen!
(Je verhuurt 40 jaar en krijgt hiervan €384.000 + verkopen aan €300.000 – originele investering van €200.000 = €484.000 winst)
Nadelen vastgoed verhuren
- Het kan gebeuren dat je met klootzakken als huurders te maken krijgt (zie Omgaan met lastige huurders)
- Je moet met allerlei bureaucratische onzin bezig zijn, zoals belastingen, contracten, verzekeringen, … die je stress kunnen bezorgen
- Het duurt vaak enkele decennia voor je de grootste winst ziet
- Je blijft eigenaar dus als er iets gebeurt met je vastgoed (brand, vandalisme, …), kan je je investering verliezen of voor een bepaalde periode geen inkomen hebben
- Je geld blijft in de sector vastgoed zitten, dus je portfolio zal niet erg divers zijn. Bij vastgoed kopen en verkopen steek je ook telkens een bepaalde grote som in de sector vastgoed, maar je kan ervoor kiezen om de winst ervan in andere sectoren te verspreiden
- Er zijn allerlei vaste kosten die jij sowieso zal moeten ophoesten, of er nu een huurder is of niet. Denk aan de hypotheek, allerlei belastingen, eventuele reparaties en onderhoudskosten, contributies/vergoedingen als je huis/condo bij een vereniging is aangesloten, …
- De kans bestaat dat je geen huurders vindt en dat je vastgoed je geld kost in plaats van oplevert
- Het kost je veel meer tijd en moeite dan simpelweg verkopen
- Huurders hebben verdomd veel rechten in België en Nederland, dus ze eruit gooien als ze ongein veroorzaken is niet zo gemakkelijk
Verkopen of verhuren samenvatting
Laat het duidelijk zijn dat de kwestie verkopen of verhuren van je vastgoed niet zo simpel is als ik het in het begin van het artikel liet vermoeden.
Alle voor- en nadelen die ik heb besproken buiten beschouwing gelaten zijn er nog veel andere factoren waarmee je rekening moet houden bij een dergelijke ingrijpende beslissing:
- Waar je vastgoed zich bevindt (opkomende buurt of niet?)
- De algemene vastgoedmarkt
- Jouw plannen voor de toekomst
- Je financiële situatie (heb je dringend veel geld nodig?)
Voordat je een besluit neemt, stel jezelf deze drie vragen:
- Wil je meteen een grote som geld verdienen of wil je een passief inkomen verdienen, waarbij je potentieel decennialang moet wachten voordat je winst maakt?
- Ben je mentaal en fysiek bereid om met potentiële problemen en irritaties om te gaan of verkies je een eenmalige, relatief eenvoudige en stressvrije transactie?
- Wil je een mogelijk lucratief asset aan je portfolio toevoegen, maar met het risico dat dit misschien soms niets zal opbrengen (of je zelfs geld kan kosten)?
Voor mij persoonlijk neigt de balans van verkopen of verhuren voorlopig naar vasthouden aan mijn vastgoedinvesteringen en ze verhuren voor een passief inkomen.
Indien de situatie verandert, kan ik nog steeds overschakelen op verkopen aan een hogere prijs!
