Vastgoed in het Midden Oosten
Laatste update: 27 maart 2022
Het Midden-Oosten is niet meteen een regio die bij de meeste mensen meteen naar voren komt als ze denken aan investeren in vastgoed.
Hier zijn natuurlijk goede redenen voor.
Het is niet meteen de veiligste regio in de wereld, en als Westerling heb je in veel landen in die streek zelfs geen rechten, en zal je rekening moeten houden met allerlei religieuze onzin.
Dat gezegd zijnde is het Midden-Oosten meer dan alleen maar kutlanden zoals Saudi-Arabië en Syrië.
Aan de Perzische golf liggen er zelfs een aantal erg veilige landen met een sterke graad van ontwikkeling en veiligheid.
Het is voornamelijk op die dat ik me in dit artikel zal richten.
Dit is wellicht de laatste aflevering in de reeds Vastgoed voor Beginners, want ik kan me niet echt veel andere regio’s inbeelden die ik nog niet heb aangepakt.
Eerder kon je al over deze streken lezen, dus als je daar meer interesse hebt, lees die gerust eens door:
- Zuidoost Azië
- Centraal Azië
- Azië
- Latijns Amerika
- Afrika
- Amerika
- Oost Europa
- West Europa
- Canada, Nieuw-Zeeland en Australië
Het Midden Oosten bestaat volgens Wikipedia uit ongeveer 16 landen:
- Bahrein
- Egypte
- Irak
- Iran
- Israël
- Jemen
- Jordanië
- Koeweit
- Libanon
- Oman
- Palestina
- Qatar
- Saoedi-Arabië
- Syrië
- Turkije
- Verenigde Arabische Emiraten
Egypte heb ik reeds bekeken in mijn artikel over vastgoed in Afrika, dus dat valt af.
Iran, Irak, Jemen, Koeweit, Palestina, Libanon, Saoedi-Arabië en Syrië zijn islamitische shitholes, dus die zijn ook geen goed idee om in te investeren, voor heel wat verschillende redenen.
Het Turkije onder Erdogan valt ook in die categorie, maar omdat er nogal wat Nederlanders en Belgen zijn met Turkse roots, ga ik het toch bekijken.
Kortom, dit zijn de landen in het Midden-Oosten waar ik bij de aanvang van dit artikel nieuwsgierig naar ben, en eens nader ga onderzoeken:
- Turkije
- VAE
- Oman
- Israël
- Qatar
Zoals altijd kijk ik naar de volgende factoren:
- Gemiddelde opbrengst per jaar
- Wat voor soort vastgoed je er effectief kan bezitten
- Hoe zit het met een visum?
- Andere factoren
Turkije
Gemiddelde opbrengst per jaar:
Wat kan je bezitten:
- In theorie alles, maar er zijn wat restricties en voorwaarden
Visum:
- Vroeger was een Visa-On-Arrival mogelijk, maar nu moet je op voorhand een visum aanvragen. Dat kan online en gebeurt in theorie vrij snel
Andere factoren:
- Hoge inflatie zorgt ervoor dat de scherpe stijging in huizenprijzen nogal gematigd wordt
- President Erdogan is een clown die jaren vooruitgang aan het terugdraaien is
- De Turkse munt (Lira) is dramatisch aan het dalen in waarde, voornamelijk wegens het beleid van Erdogan
- De economie groeit vrij bestendig
- Het is een vrij veilig land, en de misdaadcijfers zijn in bijna alle gevallen laag tot gemiddeld. Dat gezegd zijnde is de misdaad de laatste 3 jaren wel sterk aan het toenemen
- Vastgoed is gemiddeld tot duur in steden zoals Istanbul, tussen €1100 en €4600. In andere steden een pak lager
- Hoe armer de buurt waar je je vastgoed koopt, hoe goedkoper, en dus hoe hoger de yield
- Inkomen van huur wordt sterk belast, tussen 15 en 35%
- Lage transactiekosten, 8 tot 11% van de waarde
- De wet staat aan de kant van de huurders
- Degelijk klimaat en mooi land
Conclusie:
Turkije is een prachtig land met een rijke geschiedenis, en met de mogelijkheid om vastgoed te bezitten.
Het was ook een relatief veilig land, en vrij dicht bij Europa … maar net ver genoeg om niet in de klappen te delen wanneer Europa in elkaar stort.
Dat gezegd zijnde zijn het opkomende islamisme (?) en de debiele maatregelen van het regime van Erdogan iets waar ik absoluut geen steun aan wil geven.
Het lage rendement helpt ook niet.
Verenigde Arabische Emiraten
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- In Dubai gemiddeld meer dan 6% . Kleine appartementen zelfs tot 7%
Wat kan je bezitten:
- Geen probleem om hier als buitenlander vastgoed aan te kopen
- Als je veel investeert kan je zelfs een visum dat 10 jaar geldig is krijgen
Visum:
- Zeer makkelijk, de UAE hebben een visum on arrival. Voor de meeste Europeanen betekent dat dat je geen visum moet aanvragen op voorhand maar dat je gewoon een stempel in je paspoort krijgt bij aankomst, waarmee je 90 dagen in het land mag blijven, multiple entry, binnen 6 maanden
- Permanente verblijfsvergunning is ook mogelijk
Andere factoren:
- Hoewel er 7 Emiraten zijn, zijn vooral Dubai en Abu Dhabi interessant
- De economie van die twee is de laatste jaren gekrompen, maar begint zich langzaam te herstellen
- Dure landen, je moet zeker een hoger inkomen hebben als je hier wilt leven
- Dubai is een van de veiligste en schoonste steden ter wereld
- De huizenmarkt in Dubai en Abu Dhabi zijn voortdurend aan het dalen in waarde, in 2020 zelfs met respectievelijk 7% en 2%
- Groot overaanbod aan appartementen. De vraag is niet voldoende om het aanbod te rechtvaardigen, en toch blijft men bouwen
- In Dubai moet je geen belastingen betalen, behalve sinds kort een BTW van 5%
- Vrij duur vastgoed, maar niet extreem. In Dubai gaan ze rond de €4000 tot €5500 per vierkante meter
Conclusie:
Persoonlijk ben ik een grote fan van Dubai. Zeer mooi, veilig, warm maar niet vochtig, schoon, amper belastingen (0% op je inkomen!).
Helaas is de vastgoedmarkt er veel te volatiel naar mijn zin.
Het feit dat er een overaanbod aan vastgoed is, betekent ook dat je bezettingsgraad geen 100% zal zijn, wat serieus in je opbrengst per jaar zal snoeien.
Hoe jammer het ook is, investeren in vastgoed in Dubai is niet de beste optie voor een gewone investeerder, maar als je daar gaat wonen kan je er zeker wel een zaak voor maken.
Oman
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- Tussen 5 en 6% in Muscat
Wat kan je bezitten:
- Je kan vastgoed bezitten, maar alleen binnen bepaalde zones
Visum:
- Is vereist, maar je kan het online regelen. Een dergelijk visum mag alleen gebruikt worden voor toeristische doeleinden en is slechts 30 dagen geldig
- Een investeerdersvisa is mogelijk voor 5 en 10 jaar, maar dat vergt heel wat papierwerk
Andere factoren:
- De visa van buitenlanders worden steeds vaker geweerd, en zelfs mensen die er al een tijdje verblijven moeten het land verlaten
- Vastgoedprijzen dalen
- Lage belastingen op inkomen en lage transactiekosten
- De wet staat aan de kant van de verhuurder
- De economie van Oman krimpt in elkaar, met een stijgende overheidsschuld
- Veilig land in algemene termen, en zeer veilig als je het vergelijkt met andere landen in de regio
- Enige land in de regio waar terrorisme geen factor speelt (de invloed is letterlijk nul)
- Prijs van vastgoed is gemiddeld tot duur, en je kan verwachten om ongeveer €160.000 te betalen voor een studio van 1 slaapkamer. 2 tot 4 slaapkamers gaan voor €250.000 tot €500.000
Conclusie:
Investeren in vastgoed in Oman is sowieso een van de beste opties in het Midden Oosten.
De kosten vallen mee, de yield is degelijk (maar zeker niet uitstekend), de wet staat aan jouw kant, en de belastingen zijn laag.
Het land is ook vrij veilig, zonnig en je zit in het relatieve midden van de wereld (tussen Amerika, Europa en Azië in).
Dat betekent dat je vrijwel overal kan geraken met een vlucht van 8 tot 10 uur.
Israël
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- <2% in Jerusalem en Tel Aviv
Wat kan je bezitten:
- Iedereen kan vastgoed aankopen in Israël (behalve inwoners van hun vijanden, denk ik)
Visum:
- Niet nodig voor een bezoek tot 3 maanden, maar soms moet je wel een aantal andere documenten kunnen voorleggen
Andere factoren:
- Een land omringd door buren die het maar al te graag willen plat bombarderen
- Smeltkroes van allerlei religies, met uiteraard het vereiste en onvermijdelijke bijkomende geweld
- Mooi land aan de Middellandse Zee
- De economie krimpt
- Zeer duur vastgoed, makkelijk €9000 tot €20000 per vierkante meter!
- Gematigde belastingen en aankoopkosten
Conclusie:
De yield is niet genoeg om inflatie te ontlopen, vastgoed kost veel, en je loopt er nog eens kans om opgeblazen te worden door wat religieuze gekken. Nee bedankt.
Qatar
Gemiddelde opbrengst per jaar:
- Vroeger kon je tot wel 12% krijgen, maar momenteel lijkt het rond de 6% te liggen
Wat kan je bezitten:
- Zowat alles, maar alleen in bepaalde gebieden
Visum:
- Je kan een permanente verblijfsvergunning krijgen als je meer dan 1 miljoen dollar investeert in vastgoed
- Vanaf je $200.000 kan investeren kan je ook vernieuwbare verblijfsvergunningen krijgen
Andere factoren:
- De huizenmarkt groeit niet echt meer op dit moment, en ook de economie krimpt. Deze worden wel verwacht om terug sterk te groeien in de toekomst … maar daar kan je natuurlijk geen besluit uit trekken
- Gemiddeld tot hoge belastingen op inkomen van huur
- Zeer lage transactiekosten
- De wet staat aan de kant van de huurder
- De prijs van vastgoed is verbazend laag voor een dergelijk land, rond de €2500 per vierkante meter voor appartementen
- Opnieuw een zeer veilig land. De Golfstaten zijn een haven van rust in een woelige regio. Alleen moorden zijn relatief hoog (9 per 1.000.000 bewoners, maar dat is nog steeds 4x minder dan in de Verenigde Staten)
Conclusie:
Qatar is een zeer degelijke optie, en als ik alles vergelijk, zou ik zeggen dat Qatar op de eerste plaats komt, en Dubai en Oman op een gedeelde twede plek staan wat betreft investeren in vastgoed in het Midden Oosten.
Veilig, mooi weer, degelijk rendement, en vooral in Qatar valt de prijs echt goed mee.
Turkije en Israël zijn lachtertjes als je kijkt naar wat voor andere opties je hebt in deze regio.
Persoonlijk ga ik daar niet meteen investeren, maar vastgoed in het Midden-Oosten (enfin, in de Golfstaten) staat wel op mijn radar voor in de toekomst, of misschien is het een optie voor een van mijn flags.
