Belastingen op vastgoed in België
Zoals je zonder twijfel weet, zijn de Belgische en Nederlandse regeringen nogal fan van alles en iedereen te belasten op wat ze ook maar kunnen.
Ze dwingen je onder dreiging van geweld om, in totaal, 50-60-70% van je inkomen af te geven zodat ze het kunnen gebruiken om een falend welvaartssysteem te financieren, per-capita-de-meeste-overheidsmedewerkers-ter-wereld goed te betalen en allerlei andere onzin waar je het al dan niet eens mee bent. Je hebt geen keuze, want anders vlieg je achter de tralies. Legale mafia.
Dit is uiteraard ook het geval bij vastgoed, op meerdere vlakken.
Waarom we de regering elk jaar moeten betalen voor het privilege om iets te bezitten en daar winst mee maken EN waarom de meerderheid van de mensen zich hierbij neerlegt, is me een raadsel, maar kijk, hier zijn we dan.
Persoonlijk investeer ik niet in vastgoed in Nederland en België, en belastingen zijn hier 1 van de 3 voornaamste redenen van.
In dit artikel bekijk ik welke belastingen je allemaal zal moeten betalen bij het hebben, verhuren en/of verkopen van vastgoed in België.
Later bekijken we dit ook voor Nederland.
Belastingen op vastgoed bezitten
Om te beginnen zal je registratierechten moeten betalen bij het aankopen van vastgoed.
Deze hangen af van waar je pand zich bevindt en in welke situatie je zit (is het je eerste woning, een tweede verblijf, pure investering…), de grootte van het pand, wat is het kadastraal inkomen, enzovoort.
In België was dat bij de eerste publicatie van het artikel ongeveer 6%, maar dit is sindsdien aangepast:
- Vlaanderen: Sinds 1 januari 2025 bedraagt het verlaagd tarief voor de enige eigen woning 2% (was 3% tussen 2022 en 2024). Voor tweede woningen, bouwgronden of investeringsvastgoed geldt het standaardtarief van 12%.
- Wallonië: Het basistarief is 12,5%, maar voor de enige eigen woning geldt onder voorwaarden een verlaagd tarief van 3% (sinds 1 januari 2025) plus een abattement (vrijstelling op de eerste schijf).
- Brussel: Het basistarief is 12,5%, maar er geldt een ruim abattement (vrijstelling van registratierechten op de eerste €200.000 bij aankoop tot €600.000 voor de enige eigen woning).
Je kon ook “korting” krijgen voor bescheiden woningen: dit was <€200.000, maar de grens voor de bijkomende rechtenvermindering voor bescheiden woningen in Vlaanderen is verhoogd naar €220.000 (en €240.000 in kernsteden en de Vlaamse Rand).
Er was ook een regeling voor wanneer je “ingrijpende energetische renovatiewerken” uitvoert binnen 5 jaar na aankoop.
Anno 2026: de termijn om IER-renovaties uit te voeren en je domicilie er te vestigen is 6 jaar vanaf de datum van de authentieke akte. Bovendien is het tarief voor IER bij de enige eigen woning in Vlaanderen verlaagd naar 1%.
Bij de aankoop van nieuwbouw zijn er geen registratierechten, maar wel BTW.
Uiteraard houdt het hierbij niet op, want als je denkt dat je na het betalen van de aankoopsom en de belastingen daarop geen kosten meer hebt, ben je serieus mis, en dan onderschat je de hebberigheid van de overheid nogal sterk.
Elk jaar zal je zaken moeten betalen zoals grondlasten/onroerende voorheffing (gebaseerd op het kadastraal inkomen), lokale belastingen zoals milieubelasting, huisvuilbelasting, heffingen via personenbelasting, enzovoort.
Je betaalt de overheid in feite huur voor jouw eigendom. Schandalig, toch?
Belastingen op vastgoed verkopen
Jouw eigendom verkopen aan een ander individu lijkt me iets waar de overheid niets mee te maken heeft, dit is een persoonlijke transactie.
Het is jouw eigendom, dus je zou denken dat je dit gewoon van de hand kan doen en dat de staat zich hier niets mee zal moeien, maar uiteraard is dat niet het geval.
Je moet soms afdokken in de vorm van meerwaardebelasting:
- Verkoop je je eigen (hoofd)woning (waar je gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden zelf gewoond hebt), dan betaal je 0% meerwaardebelasting. Dit is de absolute hoofdregel voor de gemiddelde Belg.
- De meerwaardebelasting van 16,5% geldt enkel voor andere woningen of tweede verblijven (niet-eigen woningen) én alleen als je deze binnen de 5 jaar na aankoop met winst verkoopt.
Dat laatste is dus relevant voor mensen die in vastgoed beleggen, zoals wellicht het geval is bij jou, als je dit artikel leest.
Daarbovenop komt nog dat er voor onbebouwde bouwgronden een strengere regeling geldt:
- Verkoop binnen 5 jaar: 33% meerwaardebelasting
- Verkoop tussen 5 en 8 jaar: 16,5% meerwaardebelasting
- Verkoop na 8 jaar: Belastingvrij
Belastingen op vastgoed verhuren
Inkomsten van je vastgoed moet je altijd aangeven bij de personenbelasting.
De belastingen worden berekend op basis van het kadastraal inkomen van je pand.
- Je wordt niet beloond/belast op de werkelijke huurinkomsten.
- De belasting wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen x 1,40 (verhoogd met 40%).
- Dit bedrag wordt bij je overige inkomsten in de personenbelasting geteld (tegen de progressieve tarieven van 25% tot 50%).
Hierbij wordt er een onderscheid gemaakt tussen verhuren aan particulieren of verhuren aan iemand die het huurt voor professionele doeleinden, bijvoorbeeld voor een kantoor of horecazaak.
Verhuur je aan een zelfstandige, een vennootschap of iemand die de huurprijs (deels) als beroepskost aftrekt?
Dan word je wel degelijk beloond/belast op de werkelijk ontvangen huurinkomsten (min een forfaitaire kostenaftrek van 40%, geplafonneerd op basis van het KI).
Dit leidt tot een véél hogere belastingdruk dan verhuur aan een privépersoon.
Dat is echt belangrijk om te weten.
Verhuur je een bemeubeld pand?
Dan splitst de fiscus de inkomsten standaard op:
- 60% geldt als onroerend inkomen (belast volgens het KI of werkelijke huur).
- 40% geldt als roerend inkomen (de huur voor de meubels), en hierop betaal je 30% roerende voorheffing (na aftrek van een forfaitaire kostenaftrek van 50%, wat neerkomt op een effectieve druk van 15% op dat gedeelte).
Korte-Termijn Verhuur / Airbnb (Beroepsinkomen)
Verhuur je via Airbnb of bied je bijkomende diensten aan (zoals ontbijt, schoonmaak, verversing van linnen)?
Dan kan de fiscus die inkomsten herkwalificeren als diverse inkomsten (33%) of zelfs beroepsinkomsten (tot 50% + sociale bijdragen).
Conclusie
Zoals je kan zien, de kwestie van belastingen in de vastgoedsector in België is een hele warboel en er is veel om rekening mee te houden en om voor af te dokken.
Ik heb het al meermaals gezegd, en aangetoond door middel van mijn serie Vastgoed doorheen de Wereld: investeren in vastgoed en België is een slecht idee, als je kijkt naar welke andere opties er zijn.
Als je een huis, appartement of wat dan ook wil aankopen, om wat voor reden dan ook, zou ik je aanraden om eerst de andere opties eens te overlopen:
In elk van deze streken kan je wel een betere optie vinden, afhankelijk van je criteria.
En in de meeste gevallen zijn de belastingen erop ook nog eens een pak lager.
Persoonlijk beleg ik al jarenlang in Zuidoost Azië, en ik ben van plan om volgend jaar in Latijns Amerika te gaan beleggen.
Kortom, belastingen op vastgoed in België zijn alomvattend, veel te hoog, en volledig debiel.
Als je zelf in vastgoed in de Filipijnen wil investeren, kan je me contacteren.
