Huis kopen of huren?
Laatste update: 8 februari 2022
Een huis kopen of huren is een beslissing die bij de meeste mensen gewoon afhangt van hoeveel geld ze hebben en of ze reeds een vaste partner hebben.
Maar er komen veel meer factoren bij kijken.
1. Huis kopen of huren: niet zo eenvoudig
Een groot struikelblok waar veel mensen tegenaan lopen bij het opstellen van een passief inkomen is het feit dat ze vaak geen extra geld hebben om elke maand te investeren in een activa, iets dat ze een bron van inkomen kan opleveren.
En een vaak voorkomende oorzaak hiervan is dat ze met schulden zitten, bepaalde zaken die elke maand een deel van hun inkomen opslokken – voornamelijk dan een hypotheek.
Als je een huis of een appartement koopt en hiervoor geld moet lenen, zal je vaak decennialang elke maand een paar honderd tot zelfs meer dan duizend euro moeten afstaan voor het afbetalen van die lening.
Dat geld zou je in principe ook kunnen gebruiken voor het investeren in ETFs, goud, indexfondsen, obligaties, cryptocurrency en … vastgoed.
Laten we nu eens overlopen waarom en wanneer het een goed idee is om een huis te kopen en in welke scenario’s niet.
Ik gebruik het woord “huis” voor het gemak, maar hetzelfde geldt voor een appartement.
2. Waarom zou je een huis kopen?
- Je hebt iets in je bezit. Dat is van jou, en dat brengt een zekere graad van veiligheid en voldoening met zich mee. Natuurlijk kan je door de overheid onteigend worden, dus die veiligheid is niet zo betrouwbaar als je zou denken. Er kunnen ook allerlei problemen voorvallen, zoals overstromingen, aardbevingen, vandalisme, brand, enzovoort
- Je moet geen huur betalen. Weg zijn de dagen dat je aan iemand anders maandelijks een fikse som geld moet geven – eens je het huis volledig bezit uiteraard, en dat kan vaak decennia duren. Na pakweg 10 tot 30 jaar is het inderdaad een voordeel dat je geen huur moet betalen, maar tot die tijd moet je in veel gevallen een hypotheek betalen die vaak even hoog of hoger is dan huur
- Een huis stijgt doorgaans in waarde, dus je kan het later eventueel met winst verkopen. Natuurlijk kan het ook voorvallen dat je huis daalt in waarde (door een tijdelijke crisis of door een permanente ontwaarding van je omgeving), en dan heb je geen andere keuze dan ofwel verkopen met verlies ofwel er gedwongen blijven wonen
- Het geeft je een vaste basis, een woonst waar je echt je “thuis” van kan maken. Dat is natuurlijk een niet te onderschatten voordeel, want veel mensen willen zich echt ergens permanent vestigen. Voor “burgers van de wereld” en digitale nomaden is dat natuurlijk weer heel wat minder interessant, vooral als je bedenkt dat de kans groot is dat het Westen in elkaar zal storten de komende decennia. Vastgeankerd zitten in België of Nederland is in een dergelijke scenario niet meteen wenselijk
3. Waarom zou je een huis huren?
Alle redenen om te huren in plaats van te kopen komen neer op 1 kernbegrip: vrijheid.
Wanneer je een huis of appartement koopt, hang je je immers vast op geografisch en financieel vlak.
Bij huren kan je kiezen waar je gaat wonen, en je kan dit om de zoveel tijd veranderen.
Dit gaat verder dan gewoon in een andere wijk in je stad gaan vertoeven, want als je huurt, kan je huren waar dan ook ter wereld.
Het ene jaar kan je eens in Thailand gaan wonen, het andere in Nederland.
En daarna kan je dan naar Zuid-Amerika gaan, of waar je dan ook wil.
Maar de vrijheid die je op geografisch vlak hebt is niets in vergelijking met wat je winst op financieel vlak.
Door geen grote som geld in een huis te steken (een passiva dat je elke maand geld kost), kan je diezelfde som geld beleggen in activa’s, bijvoorbeeld in een indexfonds.
3.1 Bijvoorbeeld
Als je bedenkt dat een indexfonds grofweg 8 tot 10% rendement per jaar oplevert, kunnen we even de volgende vergelijking maken, voor een persoon met een maandelijks “investeerbaar” budget van €1700 (dus vaste kosten zoals eten, water en dergelijke niet meegerekend).
Scenario 1:
Stel dat je eerst een huis aankoopt voor €300.000. Je zal hier rente op moeten betalen, pakweg 2%, wat het totaal op €306.000 brengt.
Als je dat afbetaalt op 30 jaar, komt dat neer op €850 die je elke maand moet betalen.
Hierbij komen uiteraard nog belastingen en andere kosten die jij als eigenaar op jou moet nemen.
Laten we stellen dat het je een extra €100 per maand zal kosten, voor een totaal van €950 per maand.
Dat geeft je een extra €750 (1700-950) ter beschikking om elke maand te investeren in dat indexfonds.
Op het einde van de 30 jaar moet je geen €950 meer betalen, alleen €100 per maand, en dan heb je een huis in je bezit én iets meer dan een miljoen euro van je investering in dat indexfonds.
Scenario 2:
In een ander scenario huur je een huis aan €850 per maand gedurende 30 jaar.
Je bent geen eigenaar ervan en dus moet je geen belastingen betalen hiervoor.
Aan het begin van de rit investeer je ook €306.000, maar deze keer meteen in dat een indexfonds met een rendement van 8% per jaar.
Na 30 jaar zal je investering zijn gegroeid naar iets meer dan 3 miljoen euro.
Je hebt natuurlijk ook huur moeten betalen, dus je totale winst zal iets meer dan €2,7 miljoen zijn.
Kortom:
Zoals je kan zien heb je bij het eerste scenario na 30 jaar een miljoen euro en een huis in je bezit (waarvoor je elke maand €100 moet betalen), en in het tweede scenario bezit je geen huis, maar wel meer dan €2,7 miljoen.
Je moet uiteraard nog steeds €850 per maand betalen aan huur … maar het inkomen van dividenden van je investering is ruimschoots voldoende om dat te dekken.
Met andere woorden, je blijft geld verdienen en je balans blijft positief – en wordt dat steeds meer en meer.
En als je zou willen, zou je op dat punt ook gewoon een huis kunnen kopen, gewoon met cash dus je moet geen rente betalen.
In beide scenario’s heb je dezelfde initiële investering gedaan, maar zoals je kan zien is de balans na 30 jaar veel positiever als je eerst had gehuurd, ten opzichte van eerst een aankoop te doen.
4. Huis kopen of huren: conclusie
Een huis of appartement aankopen om er zelf in te wonen heeft een aantal voordelen ten opzichte van verhuren, maar ik kan je dat alleen aanraden als:
- Je er volledig zelf voor kan betalen, dus als je geen lening moet aangaan
- Je genoeg geld hebt om de kosten ervan amper te voelen
- Je er zeker van bent dat je voor de rest van je leven op die locatie wil blijven
- Je er vrede mee hebt genomen dat financieel onafhankelijk worden een stuk moeilijker is voor jou
In alle andere gevallen is eerst een huis of appartement huren een beter idee, vooral wegens de geografische en financiële vrijheid die je hiermee wint.
Ja, er zijn nadelen aan huren, maar naar mijn ervaring wegen die niet op tegen de massale voordelen die je ermee kan halen.
Je zit op een site met de naam “Passief Inkomen”, dus het moge duidelijk zijn dat ik altijd een voorkeur ga geven aan de optie die je een dergelijke passief inkomen kan opleveren, ten opzichte van eentje die je elke maand geld kost in ruil voor een illusie van veiligheid en zekerheid.
Huis kopen of huren? Huren, zonder twijfel. Dit is de beste optie om financiële onafhankelijkheid zo snel mogelijk te bereiken.
Stel je grote aankopen uit tot je geldmachine volledig aan het draaien is.
Als je zelf wil beginnen investeren in indexfondsen of ETFs, kan je dat doen via DEGIRO en eToro.
