Vastgoed verhuren in de Filipijnen
Vastgoed aankopen en verhuren in het buitenland is iets wat ik ten sterkste kan aanraden.
In West-Europa is dat immers de moeite niet meer, maar in streken zoals Zuidoost Azië en Latijns Amerika is dit wel nog altijd zeer profijtig.
Zelf heb ik twee studio condominiums aangekocht in de Filipijnen, en in deze post ga ik bespreken hoe dat precies in zijn werk is gegaan.
Update: Maart 2026
Kort even een update, ongeveer 4 jaar nadat ik ben begonnen met vastgoed verhuren in de Filipijnen.
Inkomen:
- Tijdens deze periode heb ik in totaal 3 huurders gehad, verspreid over mijn twee condo’s.
- De huurprijs is ongeveer hetzelfde gebleven, terwijl de onkosten wel iets naar omhoog zijn gegaan (zie verder in het artikel voor exacte cijfers).
- Er waren +- 6 maanden waarin ik geen huurder had, dus in totaal heb ik hier een vrij fikse som geld aan verdiend.
- Dit was pseudo-passief inkomen. Meestal kreeg ik gewoon netjes de huur binnen en moest ik er zelf niet naar omkijken, maar er waren ook enkele probleempunten.
Problemen:
- Goede huurders zorgen ervoor dat je met je vastgoed een solide bron van zorgeloos inkomen hebt. Helaas kan je dit op voorhand nooit inschatten.
- Zelf heb ik met 2 van mijn huurders problemen gehad, telkens op het einde van de rit. Eentje had een problematische relatie en moest hierdoor het contract sneller dan afgesproken opzeggen, en liet het pand in een niet zo nette staat achter. Gelukkig dekte de waarborg van 2 maanden alle onkosten.
- Met een andere huurder – een Amerikaan – heb ik wel meer last gehad. Om een lang verhaal kort te maken: die klootzak dacht dat hij kon doen wat hij wilde en gewoon stoppen met huur betalen en mij dwingen om de waarborg hiervoor te gebruiken. Dat, gecombineerd met het feit dat er 100% zeker schade was waarvoor ik de waarborg ging moeten gebruiken, heeft me tot snelle actie aangezet. Hij was op een bepaald moment niet meer in de condo, en dus heb ik het slot vervangen en de elektriciteit en water meteen afgesloten. In België en Nederland zou dit echt “not done” zijn, want criminelen en contractbrekers krijgen in onze landen (naar mijn mening) veel te veel rechten (een gigantische reden waarom ik daar NOOIT zou beleggen), maar hier in de Filipijnen stonden de politie, het property management kantoor en mijn advocaat meteen aan mijn kant. Na veel vijven en zessen is de Amerikaan na een paar dagen zonder slot en zonder elektriciteit en water (in de 30 graden warmte) moeten afdruipen, na eerst een dikke ban te hebben gekregen en zich niet meer op het grondgebied van het condominiumcomplex te mogen begeven.
Lessen:
- Een sterk contract is alles waard. De Amerikaan was mijn eerste huurder dus ik was een beetje naiëf, gelovende in de goedheid van mensen en denkend dat een man gelijk is aan zijn woord … Duidelijk was dit niet het geval, dus voor alle toekomstige huurders (en de huidige die ik heb) is het contract echt ijzersterk en genotariseerd. Vanaf een huurder een week niet betaalt, boete. Vanaf ze twee weken niet betalen, meteen bevel tot verlaten van het pand, plus legaal afsluiten van elektriciteit en water (want ze hebben deze clausule ondertekend).
- Altijd een waarborg van minstens 2 maanden vragen, zodat je gedekt bent voor de meeste schade en andere ongein, 1 maand is echt niet voldoende.
- Baseer je huur niet op cijfers van jaren geleden, maar op de huidige marktwaarde. Tot februari/maart 2027 heb ik huurders, dus daarna ga ik de huurprijs omhoog krikken om mijn winst op hetzelfde niveau te houden.
- Voor de volgende fase van mijn leven ga ik een property management agent inschakelen. De winst is iets lager, maar zo kan je beleggen in vastgoed tot 95%+ passief inkomen rekenen.
Stap 1: Een geschikte locatie en goede deal vinden
De eerste stap is meteen de belangrijkste, want als je op een goede locatie koopt, zal je wellicht wat meer moeten betalen, maar dan kan je ook op een hogere bezetting en hogere verhuurprijs rekenen.
Ik heb ervoor gekozen om condominiums aan te kopen in het centrum van de stad waar ik woon, op wandelafstand van supermarkten, ziekenhuizen, shopping centers, enzovoort.
Op minder dan een halfuurtje sta je ook op het strand, zit je op de snelweg richting een andere stad, of bij de luchthaven.
En ook belangrijk voor buitenlanders: 5 minuten verwijderd van het Bureau of Immigration, waar je je visum kan laten verlengen.
Kortom, de locatie is echt top.
Daarnaast beschikt het compound waar ik heb geïnvesteerd ook over 24/7 bewaking, het is volledig omheind, met een zwembad, fitnesszaal, gemeenschappelijke ruimte met gratis WIFI, efficiënte afvalophaling, enzovoort.
Vrij degelijk, en dit zijn zeker belangrijke elementen die je zullen helpen bij het vinden van goede huurders.
Stap 2: De aankoop
Omdat lenen bij banken voor mij geen optie is (ik ben volledig zelfstandig en haal geld uit verschillende bronnen uit verschillende landen, en heb dus geen loonstrookjes of andere vereisten), heb ik de volledige kosten van de studio’s zelf betaald.
Op moment van aankoop bestond het gebouw nog niet, dus ik betaalde de “pre-selling price”, want betekent dat je een serieuze korting krijgt want het bedrijf gebruikt jouw geld om de bouw te financieren.
In totaal heb ik over een periode van 2 jaar ongeveer €40.000 betaald per studio.
Normaal gezien ging het gebouw af zijn in 2019, maar dan kwam COVID-19 roet in het eten gooien en kwamen er heel wat vertragingen.
Dit geld betalen ging gedurende de eerste 24 maanden gewoon met cash elke maand, en op het einde het resterende bedrag via een “manager’s cheque”.
Stap 3: Het pand klaarmaken voor verhuur
Wat ik dus heb gekocht waren twee redelijk lege studio’s, waar er alleen de volgende zaken aanwezig waren:
- Toilet
- Douchekraan
- Keukenaanrecht
- Keukenkasten
Hier zijn wat foto’s hoe het er in het begin uitzag:
Nogal kaal, en dus heb ik nog wat geld moeten investeren om de volgende zaken hier te installeren:
- Bed
- Keukenkastje + kookplaten
- Televisie (Smart TV)
- Douchescherm
- Koelkast en diepvriezer
- Kleerkast (met spiegel)
- Airconditioning
- Ventilator
- Nachtkastje
- Keukentafel
- Alle kleine zaken die je nodig hebt om ergens te leven, zoals keukengerief, elektronica, vuilnisbakken, handdoeken, enzovoort
- Wateraansluiting
- Elektriciteitsaansluiting
- Internetverbinding
Hierbovenop komt nog dat er elke maand ook ongeveer €21 moet betaald worden aan Home Owner Association Dues, onkosten waarmee de afvalophaling en reiniging van de gangen en het gebouw worden betaald.
Alles samen heb ik iets minder dan €2000 moeten betalen per studio om het volledig in orde te brengen.
Na de meeste zaken te hebben aangekocht, ziet een studio er zo uit:
Klaar voor verhuur!
Stap 4: Een huurder zoeken
Omdat ik hier elke maand sowieso onkosten heb (in totaal ongeveer €25 per maand per studio), is het van cruciaal belang om zo snel mogelijk een huurder te vinden en er een passieve stroom van inkomen van te maken.
Een huurder vinden gaat vooral via social media zoals Facebook, specifieke immosites, en via-via.
Je kan een vastgoedagent inschakelen, maar naar mijn ervaring is dat niet nodig.
Let er wel op dat je een goed contract opstelt.
Ga voor langermijnverhuur, en vraag om 1 maand huur op voorhand, plus 2 maanden borg.
Zet in je contract dat alle zaken die stuk gaan worden afgetrokken van de borg, en dat huurders er verantwoordelijk voor zijn.
Stap 5: Profit!
De courante huurprijs van een dergelijk pand ligt op €315 per maand.
Als ik hier de onkosten van aftrek en rekening hou met 3% belastingen op de bruto-huur, zit ik aan ongeveer €275 per maand.
Op jaarbasis komt dit neer op €3300, waarvan ik ongeveer €800 apart hou voor eventuele reparaties, poetsen, en andere onkosten.
Kortom: met een investering van €42.000 per studio haal ik €2500 per jaar binnen, wat de jaarlijkse rental yield op 6% brengt.
Geen slechte bron van inkomen, zeker omdat het in een volledig andere markt ligt dan mijn andere investeringen zoals crypto en ETFs.
interessant. Het is misschien wel iets voor ons. De Filipijnen. We zijn altijd meer gericht op Indonesie, maar dit klinkt een stuk gemakkelijker. Hoe gaan de internationale transacties? Kun je tegenwoordig nog zo maar 30 tot 100 duizend Euro uit je Nederlandse bankrekening internationaal overmaken.
Groet.
hi Max! Hangt af van je bank, maar ik weet dat 25.000 euro per keer naar je rekening hier overmaken geen probleem was – je moet de bank gewoon op de hoogte brengen